Обзор рынка стародачных поселков. Коттеджный поселок «Стародачное»

Сегодня в Подмосковье существует множество новых посёлков, оснащённых по последнему слову техники, с самыми современными домами, охраной и высокими заборами по периметру, но загородная недвижимость в стародачных посёлках совсем не падает в цене. Желающих купить именно такой участок под строительство или вовсе старый «генеральский» дом не становится меньше. АиФ.ru выяснил, что так привлекает покупателей в стародачных местах и сколько сегодня стоит мечта любого советского гражданина.

До начала массового строительства дачных посёлков в 1960-е годы дом за городом был для большинства советских людей недостижимой мечтой. Первое загородное жильё «премиум-класса» (такого термина, конечно же, тогда не существовало) появилось в 20-е годы, когда старые дворянские усадьбы канули в небытие, а новой элите требовались резиденции для отдыха. Советские «элитные» посёлки выполняли сразу несколько функций. Во-первых, такие дачи должны были наглядно показывать советским гражданам и всему миру, что в Стране Советов каждый получает по заслугам. Во-вторых, при помощи самых лучших машин, квартир и дач власти премировали самых достойных. В-третьих, собрав нужных людей в одном месте, за ними было удобнее наблюдать.

Дачи Берии, Ягоды и Молотова

Первые дачи появились у административного аппарата ЦК и были расположены в Бережках, Кратове, Мамонтовке, Сходне, Быково-Удельной, Усове, Успенском, Серебряном Бору и Кунцеве. В этих посёлках было всё для комфортной жизни: магазины, прачечные, медицинские учреждения и многое другое. В основном инфраструктура финансировалась из госбюджета: цены здесь были ниже на 70-90 %, а в год на дачи членов ЦК тратилось около 5 миллионов рублей.

Здание ближней дачи Иосифа Сталина в Кунцево в Москве. Фото: РИА Новости / пресс-служба ФСО России

Как известно, в советские времена частной собственности не существовало, и поэтому дома формально принадлежали не конкретным людям, а организациям. Поэтому дачи довольно часто могли менять своих владельцев: сегодня гражданин жил в хорошем доме в окружении приветливых соседей, а завтра его могли выселить, отправив в места менее уютные. Так, дом репрессированного Ягоды перешёл Молотову , Рудзутака — Жданову , Власа Чубаря — Берии . После расстрела последнего его дачу занял Никита Хрущёв .

Позже дома за городом стали получать учёные, военные, лётчики и деятели культуры. В Подмосковье появилось много новых дач, самыми известными из которых остаются Переделкино и посёлок художников («Сокол»).

Дом-музей поэта Булата Окуджавы в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Писательская Мекка под Москвой

Переделкино было создано по инициативе Максима Горького в 1934 году. За несколько лет было построено 50 домов, которые заняли ключевые для своего времени писатели. В разные годы здесь жили Леонид Леонов , Исаак Бабель , Борис Пастернак , Илья Ильф и Евгений Петров , Николай Заболоцкий , Александр Фадеев , Константин Симонов , Андрей Вознесенский , Булат Окуджава , Белла Ахмадулина и многие другие классики советской литературы. Из этого беглого перечня можно понять, какое огромное значение Переделкино имеет для отечественной литературы XX века.

Вид на Дом-музей Бориса Пастернака в посёлке Переделкино. Фото: РИА Новости / Сергей Субботин

Многие писатели жили и работали здесь многие годы, и между соседями наладились хорошие отношения, что оказывало взаимное влияние на их творчество. Правда, приходилось жить рядом друг с другом и непримиримым врагам. Например, Корней Чуковский перед смертью составил список соседей по Переделкино, которых строго-настрого запретил допускать на свои похороны (в основном — «номенклатурных» советских писателей). Сегодня в Переделкино насчитывается 4 литературных музея, работает Дом творчества писателей, продолжают жить потомки советских классиков.

Дом-музей писателя Корнея Чуковского в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Дача в 500 метрах от метро

Единственным стародачным посёлком в черте МКАД, дошедшим до нас в неизменном виде, является «Сокол», или Посёлок художников. Своим основанием он обязан декрету В. Ленина, который разрешал создавать кооперативы для строительства жилья. Пайщиками стали художники, агрономы, техническая интеллигенция и рабочие. Попасть в кооператив было совсем не просто: стоимость коттеджа составляла около 600 червонцев, что было далеко не всем по карману. Одним из создателей проекта посёлка был Алексей Щусев , который стремился реализовать в нём концепцию «Города-сада» — поселения, которое сочетало бы в себе лучшее от города и деревни. К концу 1920-х годов идея строительства индивидуальных домов была подвергнута критике, однако к тому времени посёлок был уже построен. В 1938 году в 500 метрах от него открылась одноимённая станция метро.

Один из домов жилищного кооператива «Сокол», построенный по проекту архитектора Николая Марковникова. Фото: РИА Новости / Анатолий Лыков

На протяжении последующих лет «Сокол» не раз подвергался опасности: в 1930-е годы у жителей изъяли часть земли, на которой были построены дома для сотрудников НКВД. В 1935 году прямо над посёлком крупнейший самолёт своего времени АНТ-20 столкнулся с истребителем сопровождения. Все пассажиры погибли, а на земле, по счастливому стечению обстоятельств, никто не пострадал. Во время войны в посёлке находилась зенитная батарея, и поэтому он подвергался бомбардировкам. Один из домов был разрушен прямым попаданием фугасного снаряда. С начала 1950-х годов появились попытки сноса посёлка, однако жители смогли отстоять его, и в 1979 году «Сокол» признали памятником градостроительства первых лет советской власти.

В разное время жителями посёлка были Ролан Быков , художник Александр Герасимов , скульптор Файлыш-Крандиевский , писатель Павел Санаев , альпинистка Елена Казакова , химик Иван Тищенко и многие другие представители советской элиты.

Дух времени и холодный расчёт

Не только дух советской эпохи привлекает сегодня в стародачные места новых жильцов. Дело в том, что эти посёлки появлялись на элитных направлениях, в идеальных для отдыха местах, чаще всего в лесной зоне или на берегу реки, и уже тогда находились совсем недалеко от Москвы. Учитывая расширение столицы за последние полвека, сегодня они находятся ещё ближе. Помимо этого, такие дачные поселения обладают сложившейся инфраструктурой, а на участках часто растут высокие деревья, посаженные первыми владельцами дач.

Кроме того, плюсом стародачных мест являются и большие земельные участки, прилегающие к дачам. Если в современных посёлках бизнес-класса придомовая территория довольно-таки мала, то «старые дачи» вполне могут иметь рядом большой, старый сад: «В отличие от обычных граждан, которым полагалось 6 или 8 соток, советская элита получала большие даже по современным меркам участки. Размеры земельного надела варьировались в зависимости от статуса владельца: члены Союза писателей получали участки площадью 25-40 соток, а придомовые участки советских генералов могли доходить до 2-3 га.

Сложным вопросом является классификация посёлков. С одной стороны, находятся они на элитных направлениях, но с другой — по многим параметрам не «дотягивают» до элитного загородного жилья. Так, когда-то роскошные дачи постепенно разрушаются, и далеко не каждый оценит выцветшие обои и пыльные чердаки, скрипящие ступеньки и запах старого дома, за которые ещё и нужно заплатить сотни тысяч долларов.

Часто дачи или участки земли под строительство в таких посёлках покупают те, чья семья когда-то там проживала (снимала дом на лето). Для таких людей дача в посёлке, где прошло детство и юность, является идеей фикс. Но, помимо них, есть и те, кому просто больше нравится такой формат жилья. В первую очередь, к нему питает слабость политическая и творческая элита: режиссёры, политики, сценаристы, актёры.

Генеральские дачи сегодня

Первое, что бросается в глаза, когда прогуливаешься по уютным дорожкам в стародачных посёлках, — их разнородность. Здесь соседствуют друг с другом многоэтажные коттеджи и старые бревенчатые дома. Деревянные изгороди сменяются стальными заборами 5-метровой высоты. Разнородны стали и дачники. О первых владельцах домов и участков напоминает изредка звучная фамилия их теперешних владельцев, но случается это всё реже. Старые «аборигены» таких посёлков — люди, чаще не имеющие большого количества стредств, и поэтому улицы, на которых есть новые дома, асфальтированы много лучше, чем те, где их нет. Коммуникации в старых посёлках чаще всего изношены. Например, по участку может проходить газовая магистраль, к которой строго-настрого запрещено подключаться, потому что прокладывалась она 50 лет назад и рассчитана на отопление курятников, а не на прогрев 40 новых домов площадью больше 200 кв. м.

Попытки населения проложить новые коммуникации натыкаются на определённые сложности: у жильцов, получивших дачи в наследство, может не быть достаточно средств, чтобы на равных участвовать в таком проекте. Социальное расслоение повлияло и на знаменитую атмосферу старых дач. Сегодня запросто, без звонка, к соседу уже не зайдёшь. Старожилы не очень довольны появлением новых жильцов, а новые жильцы не всегда идут на контакт с соседями. К тому же менее обеспеченные собственники предпочитают сдавать свои дома на лето и на зимние каникулы, что не лучшим образом сказывается на тех, кто живёт здесь постоянно.

Даже при наличии денег и большого желания купить дом в стародачном посёлке будет непросто. На рынке совсем немного таких предложений, потому что старожилы крайне неохотно расстаются со своими владениями. Если это всё же происходит, то за таким участком довольно быстро выстраивается очередь, и достаётся он тому, кто заплатил больше. Чревата такая сделка и юридическими казусами: самая распространённая проблема — утеря документов, подтверждающих право наследника на участок, ведь для этого нередко приходится отправляться в муниципальные архивы. Восстановление документов растягивается на долгие месяцы, и не факт, что вопрос решится в пользу наследника.

По данным руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывина , цены на землю в стародачных посёлках начинаются от 20 тысяч долларов за сотку, а полная стоимость объекта определяется индивидуально. В посёлке «Сокол» стоимость дома начинается от 15 млн долларов. В посёлке Переделкино самый дешёвый участок в 6-8 соток стоит, как двухкомнатная квартира в черте МКАД, а цена коттеджа будет начинаться от 850 тысяч долларов. Выставлен в писательском посёлке и участок площадью 1400 соток за 29,4 млн долларов или 1,1 млрд рублей.

Стародачные поселки прочно ассоциируются в сознании современных россиян с чем-то дворянским, неспешным и роскошным. Однако за последнее время эта роскошь изрядно померкла, дома и коммуникации обветшали, а наследники поместий разъехались по всему миру, зачастую так и не найдя новых претендентов на покупку своей недвижимости. Эксперты не исключают, что скоро от таких поселков останутся лишь воспоминания, а их место прочно займут новые комфортабельные коттеджи.

Как все начиналось

Стародачные места — особый формат на рынке загородной недвижимости. Это дома с уникальной историей, хорошим расположением и экологией. В стародачных местах всегда селилась государственная, научная и творческая элита, под такие объекты выделялись лучшие места, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.

Все стародачные поселки можно разделить на две группы. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, к первой группе относятся те поселки, которые появились в конце XIX — начале XX века, в том числе Малаховка и Томилино на Егорьевском шоссе , Салтыковка на Горьковском шоссе , Баковка на Минском шоссе , Загорянка на Щелковском шоссе . Фактически это имения с большими приусадебными участками. Ко второй группе относятся поселки, построенные после революции для советской элиты — академиков, генералитета, высшего партийного руководства, художников, писателей и т. д. Дачные поселки такого типа обычно располагались в местах с обязательным доступом по железной дороге, так как автомобили, даже служебные, были далеко не у всех партработников, добавляет вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В качестве примера таких поселков можно привести Валентиновку и Болшево на Ярославском шоссе , Жаворонки на Можайском шоссе , Николина гора, Барвиха, Подушкино на Рублево-Успенском шоссе , Переделкино на Киевском шоссе , Голицыно на Минском шоссе, Советский писатель на Калужском шоссе .

Да и дачи в большинстве случаев (кстати, слово «дача» образовано от слова «дать») передавались не в частную собственность, а всего лишь в пользование, поэтому зачастую, лишившись места, такие дачники теряли и «дачи».

Впрочем, несмотря на некоторые различия, судьба обоих типов поселков похожа между собой — с конца XX века стародачные поселки активно перестраиваются новыми собственниками, которые, как правило, не имеют никакого отношения к прежним хозяевам.

В период расцвета поры стародачных поселков самым престижным направлением считался восток Подмосковья, отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, приводя в качестве примера один из самых известных поселков на восточном направлении «Малаховка», в котором отдыхала царская семья. Дома в таких поселках, расположенных не далее 30 км от черты города, были обычно деревянные, реже — каменные, как правило, с центральными коммуникациями, добавляет заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов.

Другие известные стародачные направления — Рублево-Успенское, Ильинское, Минское — здесь, по словам Дмитрия Котровского, в основном давали «наделы» генеральским чинам. Культработники дислоцировались на Можайском, Киевском и Калужском направлениях. Больше всего стародачных мест на севере — Дмитровское, Ярославское шоссе, что обусловлено близостью водоемов.

Ценители прекрасного

Практически все стародачные места уже потеряли свой статус, констатирует Илья Менжунов. Конечно, они до сих пор ценны, прежде всего, особым духом и атмосферой, которые здесь возникли благодаря истории. Однако архитектура таких поселков неоднородная: есть деревянные обветшалые домики, есть новые дома, построенные из современных материалов, а есть современные элитные коттеджные поселки, построенные вплотную к стародачным местам, например, КП «Барвиха» или КП «Жуковка» , отмечает Андрей Хазов.

Другими недостатками поселков этого типа, по мнению экспертов, можно считать изношенные коммуникации и проблемы с подъездными путями. Кроме того, как отмечает Илья Менжунов, вопрос решения бытовых трудностей в таком поселке стоит острее по сравнению с современными загородными проектами, поскольку там нет управляющей компании, занимающейся его эксплуатацией, поэтому цены в стародачных местах обычно ниже, чем в организованных поселках, расположенных в непосредственной близости, особенно на престижных направлениях. Например, сравнивая стародачный поселок «Ранис» и современный поселок «Сосновый бор» , расположенные на Николиной Горе, мы можем увидеть, что в первом цена за сотку может достигать $60 тыс., а во втором — $120 тыс.

И все же стоимость участков в таких поселках по-прежнему остается довольно высокой, поэтому приобрести дом могут только довольно состоятельные покупатели, продолжает Владимир Яхонтов. Как правило, это семейные люди в возрасте от 40 лет, с устойчивым социальным положением. Критерием выбора поселка является не только статус направления, но и личные предпочтения клиент, — многие хотят приобрести дом в тех местах, где отдыхали в детстве. Очень часто слабость к стародачным местам испытывают творческие личности, ищущие уединения, например, режиссеры, сценаристы, актеры, особенно в возрасте, добавляет Илья Менжунов.

В то же время стать собственником такого участка не так-то просто, отмечает руководитель направления загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. «Покупка домов в стародачных местах часто сопряжена с юридическими сложностями. Не оформленная приватизация, неподеленное наследство, пропавшие и с трудом восстанавливаемые документы — это только верхушка айсберга», — отмечает эксперт. «У меня была практика, когда продавался земельный участок около 10 соток в стародачной Барвихе, собственниками которого являлись 5 человек (по наследству), двое из которых были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом. Покупатели, узнав историю объекта, отказались от его покупки, слишком велики были их риски», — рассказывает она.

Риэлторы тоже не любят такие сложные объекты, в том числе из-за трудностей, возникающих при общении с их собственниками, многие из которых часто стремятся завысить стоимость доставшегося им по наследству объекта.

Стародачное будущее

Сегодня в стародачных поселках, которых в Подмосковье насчитывается порядка 50, появляются владельцы, имеющие мало отношения к прежним хозяевам. Да и сами объекты стали другими, рассказывает директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Алексей Артемьев. Например, дача Шмидта на Николиной Горе была практически разрушена и в свое время продана за очень небольшие деньги. Сейчас дом стоит в очень оживленном месте на одноименном проспекте, а когда-то мимо него проезжала раз в неделю одна «Победа».

По словам Алсу Хамидуллиной, своего ценового пика стародачные места достигли в докризисный период, когда покупатели приобретали подобные объекты за баснословные деньги. В то время стоимость сотки, например, в районе стародачной Жуковки составляла $130-150 тыс., для сравнения сейчас она оценивается не дороже $80 тыс. «Конечно же, многие покупатели того времени, выставившие сейчас эти объекты на продажу, не могут вернуть свои вложения. А опускать цены до рыночных морально и с финансовой стороны достаточно тяжело», — говорит эксперт.

Таким образом, эксперты с каждым годом наблюдают ослабление спроса на такого рода недвижимость. Сейчас большинство покупателей хотят стать владельцами современного, оснащенного всеми коммуникациями, «чистого» с юридической стороны объекта, будь то дом или просто земельный участок. «Ввиду очевидного ослабления спроса на стародачные места нет оснований полагать, что в будущем произойдет повышение их стоимости на рынке, учитывая и тот факт, что сегодня и так многие из них реально переоценены самими собственниками» — заключает Алсу Хамидуллина.

Поэтому года через три от стародачных поселков останется одно лишь их знаменитое название, согласна Наталья Семенова. Это связано с тем, что с приходом новых владельцев из этих мест постепенно исчезает дух прошлого и вполне вероятно, что уже скоро стародачные поселки станут просто пригородом, а на месте дач, где обитали генералы и композиторы, будут построены обычные современные коттеджи для бизнесменов и топ-менеджеров.

Стародачными поселками называют организованную дачную застройку в ближайшем Подмосковье, построенную в конце XIX—середине XX века для летнего отдыха государ-ственной, научной и творческой элиты. Такие поселки были оснащены необходимыми комму-никациями, хорошими подъездными путями и, как правило, строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса. Большинство из них расположены в непосредственной близости к водоему. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из старо-дачных мест, либо возникли на их границах. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Стоимость земельных участков в этих поселках в основном всегда выше средних цен по направлению.

Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе -Барвиха (8 км от МКАД), Жуковка (8 км), Николина Гора (24 км). На сегодняшний день на базе этих поселков построены современ-ные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему ос-тается под дачами, которые имеют сезонное использование. Также престижные стародачные места расположены вдоль следующих основных магистралей: Киевское, Минское, Калужское, Ярославское, Егорьевское шоссе.

Земельные участки в стародачных местах специалисты относят к VIP классу. Повышен-ный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, ко-торый в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках. Бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное исчерпывание хороших земельных участков по ведущим направлениям, стало причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках.

В наиболее престижных стародачных поселках (такие как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В тоже время, предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.

Высокий спрос на стародачные поселки обусловлен рядом уникальных характеристик данных мест. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. В основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные поселки расположены на берегу рек— Вори и Клязьмы. На Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. В тех случаях, когда естественных водоемов поблизости не было, за счет государства создавались искусственные водоемы либо были расширены существую-щие небольшие местные озерки. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.

Немаловажный плюс таких мест—это удобное транспортное сообщение, сама территория поселка содержит хорошие дороги. Многие такие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями. Помимо этого, дома в стародачных поселках отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. Наиболее сильным недостатком стародачных мест, по сравнению с организованными коттеджными поселками, является отсутствие охраны и социальная неоднородность проживающих.

Отдельно следует выделить такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х годов и неоднократно передава-лись по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи. Помимо этого, часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Достаточно часто встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений, без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. За время своего существования дачи могли перестраиваться без специ-альной разрешительной документации. Оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.

Характеристика основных направлений рынка стародачных поселков

Ярославское направление

Наиболее известными и популярными старо-дачными местами по Ярославскому направле-нию являются такие поселки как Валентинов-ка (15 км от МКАД), Болшево (17 км), Заго-рянский(16 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км). Здешние места отличаются хорошей экологией, развитой ин-фраструктурой и достаточно приемлемыми ценами на земельные участки, расположенные в лесном окружении. На данном шоссе находится национальный парк «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины.

Участки, расположенные в стародачных местах на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже. Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, — Абрамцево. Болшево и Валентиновка в советский период были местом отдыха творческой элиты. В разное время тут жили Константин Станиславский, Борис Пастернак, Анна Ахматова, Ва-лерий Брюсов и др. В поселке Болшево находится Дом-музей Марины Цветаевой.

В поселке Загорское первые дачники поселились в конце XIX века. Основателями посел-ка стали братья Кисель—Загорянские. Поселок имеет удачное расположение -с севера выходит на реку Клязьма, а на юге он граничит с национальным парком «Лосиный ост-ров». Здесь можно увидеть дачи Юлия Никулина, Михаила Жарова, Владислава Третьякова, Алана Чумака и др.

Рублево-Успенское направление

Рублево-Успенское шоссе закрыто для проезда грузового транспорта и является одним из самых престижных направлений на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Еще в царское время было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве — западное. Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе насчитывают вековую историю. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские. Землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа — мать первого царя из рода Романовых. В советские времена этот направление стало традиционным местом отдыха членов правительства и ЦК КПСС. В 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР. Сейчас санаторий находится в ведении Управления делами Админист-рации президента РФ.

За Барвихой в 8 км от МКАД расположен широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. Поселок Николина Гора (24 км от МКАД) известен всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку.

В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты. В настоящее время в Николиной горе работает музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России людей.

Минское направление

По популярности Минское шоссе входит в пятерку ведущих подмосковных направлений. Минское направление отличается большим количест-вом сосновых и лиственных лесных массивов. Из крупных водоемов можно отметить реку Нару и Нарские пруды, Москву-реку, Можайское водохранилище, реку Рузу и Рузское водохранилище, речку Искону. На территории данного направления расположены знаменитые стародачные поселки Подмосковья, такие как Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка.

Немчиновка — это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и стары-ми домами. На окраине поселка находится озеро. Своим возникновением Благодаря своей богатой природе Немчи-новка стала популярным местом дачного отдыха москвичей. В Немчиновке располагалось имение Форштремов — владельцев шоколадной фабрики («Красный Октябрь»), а также резиденции посольств зарубежных стран — Германии, Японии, США.

Баковку строили дачи для состоятельных москвичей. На сегодняшний день Баковка — это небольшой поселок, вошедший в черту Одинцова. В 30-х годах, ко-гда поселок уже сформировался, здесь располагались дачи представителей высшего генералитета. Здесь находится тренировочная база общества «Локомотив», оборудованы футбольный стадион и теннисные корты. Развитая инфраструктура и богатая ис-тория поселка определяют здешние цены. Баковка — одно из самых дорогих мест по Минскому шоссе.

Переделкино — это старые писательские дачи и, по сути, первый коттеджный поселок Под-московья. Название ему дала деревня Переделки, которая стоит на Минском шоссе. В 1935 году Сталин подарил советским литерато-рам землю в Переделкино и разрешил ставить за казенный счет дачи. В конце 50-х здесь построили Дом творчества, где в небольших комнатках размещались Бориса Пастернака члены Союза писателей СССР. С тех пор на территории поселка сохранились деревянные строения, дорожки с традиционной скульпту-рой, главное здание с помпезной колоннадой и пропускной пункт на воротах. Недалеко от поселка находится большое озеро. К местным достопримечательностям можно причислить действующий Преображенский храм. В Переделкино открыты для посещения Дом-музей Бориса Пастернака.

Земля в Лесном городке (15 км от МКАД) была отдана Министерству обороны для гене-ральских дач с лесными угодьями в полгектара и более. Земля в данном поселке доста-точно дорогая, часто большие наделы распродают по частям. Территория вокруг поселка активно застраивается, но поскольку там начинается поле, стоимость земельных участков в несколько раз ниже. Земельные участки в поселке Жаворонки получали в основном работники Совмина СССР. Размер участков в поселке варьируется от гектара до 10-12 соток. Самая ценная часть земельных участков расположена на в роще «Красный Воин». В середине населенного пункта разбит парк, есть церковь, почта, школа. Современные Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Дачное, Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года. Основная часть земель, пригодных для строительства, уже занята. Земельные уча-стки на Минском направлении ценятся очень высоко за счет соседства с элитным Рублевским шоссе, наличия хорошего лесного массива и близости к крупным водоемам.

Рязанское направление (Егорьевское шоссе)

Юг Московской области не самое популярное и престижное место, и отличается небольшим спросом. Наиболее существенными недостатком данного юга Московской об-ласти является соседство с Капотней, Люберецкой ТЭЦ, и промышленными центрами. Помимо этого здесь находятся торфяники, где в засушливое лето периодически происходят самовозгорания и воздух наполняется едким дымом.

Большинство поселков сконцентрированы по двум направлениям: Рязанском и Симферопольском. Самыми известными стародачными посел-ками является Малаховка и Кратово, которые расположены на Егорьевском шоссе. Наиболее дорогие дома на Рязанском направлении находятся в поселке Малаховка - месте, известном с начала 20 века. В этом поселке в свое время располагалась дача писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные вечера. После революции место прославилось благодаря еврейской трудовой колонии, где преподавал рисование Марк Шагал. Сегодня поселок активно застраивается коттеджами. Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности. Купить земельный участок в этом поселке достаточно трудно. Свободной земли практически нет, это одно из наиболее престижных и дорогих стародачных мест Рязанского направления.

Стародачный поселок Кратово начинал свою историю как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. В 30-е годы здесь, как и в близлежащих окрестностях, вырастают дачно-строительные кооперативы. Стоимость участков в этом стародачном месте несколько уступает малаховским.

Еще одним известным стародачным местом является поселок Ильинское. Сейчас на территории одноименной базы отдыха идет активная реконструкция и возведение нового поселка «Лесная сказка».

Киевское направление

Киевское шоссе, как и его ближайшие соседи — Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы.

Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна. К историческим достопримечательно-стям стоит отнести Никольскую церковь, которая является уникальным архитектурным памятником XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включаю-щий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвин-ская церковь в Бурцеве 1708 г., остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на по-саде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы -это лишь немногое из того, что можно перечислить. В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов. Наиболее известными стародачными местами являются Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа. В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII-XIX веков, особенно много их по берегам Десны. В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, ос-нователя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Гла-вы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бах-рушиных. Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горно-промышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770-1780 гг. В деревне Крекшино в конце XIX — начале XX века жил редактор и изда-тель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой. Очень популярны дома в поселках около ДСК Генштаба, в Фрунзовце и Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи.

Перспективы развития рынка

На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного прожи-вания.

Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды. Для того чтобы арендовать коттедж в подобном поселке клиент может «простоять» в очереди несколько месяцев. В тоже время, по данным застройщиков строить коттеджные поселки в аренду, из-за большого срока окупаемости инвестиций, экономически не выгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основ-ном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал старо-дачных мест, который обусловлен выгодным месторасположением, богатой природой и благоприятной культурной средой.

По мере исчерпывания в ближайшем Подмосковье земель, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который перестроен в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». Возможно, данная тенденция коснется не всех стародачных поселков, и какая-то их часть будет сохранена в прежнем виде как архитектурный и исторический памятник. Например, в феврале 2004 г. дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Согласно документу на территории данного поселка запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.

Пример дачи

История [ | ]

Дача: трансформация понятия в разные эпохи [ ] .

	XVIII век - 1861 год	1861 год - 1917 год	XIX - начало XX веков (до 1917 года)	Советское время	Советское время
Название		Дача, поместье, усадьба, мыза	Дача	Дача	Ведомственная (или профсоюзная) дача: дом отдыха, санаторий, пионерский лагерь, пансионат и пр.
владения		Большой участок: несколько тысяч гектаров	Участки разных размеров, от 30 соток до нескольких гектаров	Небольшие участки от 4 до 15 соток, обычно 6 соток	Участки разных размеров, как правило, несколько гектаров
		Дворец, большой дом с дополнительными строениями и хозяйственными постройками	Дома разных размеров, преимущественно средние и большие	Маленький домик	Комплекс зданий различного размера и назначения
Владелец	Вельможа, дворянин	Дворянин, купец	Разночинец, купец, дворянин, мещанин, крестьянин	Рабочий, служащий	Профсоюз, ведомство
Деятельность		Получение дохода, круглогодичный или сезонный отдых.	Сезонный отдых, получение дохода.	Сезонный отдых, садоводство.	Массовый отдых

Российская империя [ | ]

Считается, что первые дачи появились в России ещё в начале XVIII века , в эпоху Петра I . Изначально это были, скорее, не дачи, а усадьбы под Петербургом , которые царь даровал (дарил) своим приближённым за заслуги перед государством. Предполагают, что это делалось для того, чтобы чиновники всегда были «под рукой» и не проживали по своим поместьям, а также для того, чтобы обжить пригороды новой столицы. Дачи давались при условии благоустройства земельного участка, включающего строительство дома по образцовому проекту. Хотя как раз тогда вошло в обиход слово «дача» - производное от глагола «давать» . Более 100 лет дачи-усадьбы оставались привилегией аристократии, и только ближе к концу XIX века дачу смогли себе позволить люди различного достатка. Правда, речь шла уже не о собственном, а о съёмном загородном доме .

Одна из дач была подарена будущим императором Николаем I своей супруге Александре Фёдоровне в 1821 году . Архитектором Адамом Менеласом в Петергофе была построена «собственная её Величества дача Александрия» - особняк в три этажа с 27 комнатами .

Первый императорский указ, в котором употребляется слово «дача» в современном значении, был подписан Николаем I 29 ноября (ст. стиль) 1844. Указ называется «О раздаче в г. Кронштадте загородной земли под постройку домиков или дач и разведение садов» .

Дачи как место отдыха состоятельных горожан получили распространение в России с 1860-х годов. На рубеже XIX-XX веков дачная жизнь стала массовым социальным явлением, характерным только для России; оно нашло яркое отражение в российской литературе и искусстве той эпохи.

Самым известным дачным посёлком в те годы была Перловка , принадлежавшая московскому предпринимателю и чаеторговцу Василию Алексеевичу Перлову , основателю фирмы «В.Перлов и сыновья». В 1880 году в посёлке насчитывалось 80 дач. В каждом домике был душ и персональный туалет, на берегу реки Яузы были оборудованы купальни , два раза в неделю в посёлок привозили музыкантов, в летнем театре выступали московские театральные труппы. Попасть в Перловку, по воспоминаниям современников, считалось за счастье, аренда дач оплачивалась за три года вперёд, а её стоимость была сопоставима с жильём в центре Москвы. В настоящее время Перловка - это район города Мытищи с развитой инфраструктурой, застроенный жильём высокой этажности.

Семьи московских дачников жили за городом с весны до осени - в город, как правило, выбирался на службу лишь глава семейства. Большинство дач строились неподалёку от станций железной дороги, путь до города не занимал более сорока минут .

Электричества на дачах не было - освещение производилось при помощи керосиновых ламп, вода бралась из ближайших рек. Особой популярностью вплоть до 1917 года пользовались дачные балы. В дачных посёлках не было охраны, поставить забор считалось дурным тоном .

Вокруг Санкт-Петербурга образуются свои дачные районы. Среди них наибольшей популярностью пользовалась Сиверская дачная местность, которую многие исследователи считают крупнейшей в дореволюционной России . По данным путеводителя А. А. Лучинского и Н. В. Никитина «Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге», изданного в 1910 году, эту дачную местность ежегодно посещало около 40 тысяч дачников . Её возникновение связывают со строительством Варшавской железной дороги, созданием станции Сиверская в 1857 году. Собственные дачи здесь имели министры царского правительства, среди них министр двора и уделов барон Владимир Борисович Фредерикс , министр путей сообщения Сергей Васильевич Рухлов , известные купцы и меценаты, в том числе купцы Елисеевы , Дерновы, известные деятели культуры, среди них основатель «Товарищества передвижных художественных выставок» Иван Николаевич Крамской , пейзажист Иван Иванович Шишкин , литераторы М. Е. Салтыков-Щедрин и А. Н. Майков , популярный издатель А. Ф. Маркс , знаменитая актриса Вера Фёдоровна Комиссаржевская и др.

На рубеже XIX-XX веков дачные местности возникают в окрестностях Петергофа и Сестрорецка , в 1907 году создаётся большой дачный посёлок Вырица .

СССР [ | ]

Массовое дачное строительство бурно развивалось во времена «хрущёвской оттепели », так как несмотря на обширную программу освоения целины , в Советском Союзе сохранялись сложности с продовольствием .

Классический размер дачного участка в так называемом садоводческом товариществе в советское время составлял 600-800 м² (шесть-восемь соток), и существовали строгие ограничения на размеры и архитектурно-конструктивные решения дачных построек, например, нельзя было возводить двухэтажные домики [ ] , запрещалось сооружать подвалы и т. п. Иногда гражданам выделялись небольшие земельные участки - огороды для высадки картофеля и овощей без права строительства каких бы то ни было построек.

Во времена Хрущёва дачник мог получить земельный надел только для садоводства; при Брежневе порядок был несколько изменён. Можно было построить домик площадью до 25 м² для проживания в тёплое время года. Обычно их строили из дощатого каркаса, обшитого фанерой, в качестве утеплителя использовались опилки или сухой торф .

В силу разделения на «простых» людей и «номенклатуру» и представленных им в пользование (но не в частную собственность) земельных участков, вокруг крупных городов начали складываться ареалы престижных и непрестижных районов. При въезде на Рублёво-Успенское шоссе стояли шлагбаум и сторожка: доступ граждан без специального пропуска в сам район, где жила и отдыхала на дачах правящая элита был ограничен . Правда после выхода на пенсию, чиновник должен был сдать эту дачу, обратно государству.

При этом так называемые «генеральские дачи», принадлежащие военачальникам или чиновникам КПСС с большими участками в других районах Подмосковья, например в Снегирях могли соседствовать в пределах одного населённого пункта с щитовыми дачными домами заводских рабочих.

Стародачные посёлки [ | ]

Дачный бум в новой России [ | ]

В 90-е годы XX века в стране начался свободный оборот земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», под него выделялись пустыри на окраинах деревень и бывшие колхозные поля. Однако на этих землях стали строить не только дома для постоянного проживания, но и дачи. Стоимость таких участков, особенно вблизи Москвы и Санкт-Петербурга неуклонно повышалась. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за пять лет - с 2002 по 2007 гг. подмосковная земля подорожала в среднем на 262 % . По данным «Российской газеты », в 2006 году средняя цена сотки земли в Московской области в пределах 50 км от МКАД увеличилась за год в полтора раза и составила $6017 . По данным РБК , средняя цена сотки земли на подмосковном Рублёво-Успенском шоссе в зоне до 15 км от МКАД в 2007 году составляла $45000, на Ленинградском и Дмитровском шоссе на таком же расстоянии от МКАД - $10000 .

В начале XXI века в России дачи возводят в том числе и на землях, предназначенных для строительства приусадебных участков, так называемого «личного подсобного хозяйства» («ЛПХ») .

В силу быстрой застройки и образовавшейся нехватки земель для дачного строительства, под строительство элитных дач и коттеджей в Москве порой стали выделяться земли природно-исторических парков и заповедников , а в Московской области - лучшие пахотные земли .

Дачный бум наносит серьёзный урон культурному ландшафту пригородов российских мегаполисов, в частности, Москвы , выводит из сельскохозяйственного оборота плодородные земли и ведёт к деградации природных экосистем .

Массированная застройка пригородов дачами для сезонного проживания приводит к стагнации развития местной инфраструктуры, прежде всего, образовательных и медицинских учреждений, поскольку горожане-дачники , приезжающие за город лишь на выходные, в них не испытывают необходимости.

Дачники, пользующиеся автомобилями, в выходные дни создают пробки на автомобильных дорогах, ведущих из города в область.

Кандидат наук, ведущий научный сотрудник Института национальной модели экономики, руководитель направления «теоретическая география ландшафта» Владимир Каганский , считает :

В погоне за близостью к природе участники дачного бума заняли, застроили, ограбили и загадили эту самую природу; расчленили её на части и оттеснили её от прочих жителей городов. Дачный бум - разрушение именно той среды, где должны формироваться простые и ничем не заменимые образы и понятия: поле, лес, луг, роща, опушка, деревня, усадьба, сельский погост, ключ, ручей, река, пойма и долина реки

Регистрация на даче [ | ]

Садоводческие и дачные некоммерческие товарищества не являются административно-территориальными образованиями. Это юридические лица. Поэтому нахождение «в них» земельных участков невозможно априори. На практике, действительно, понятие «садоводческое товарищество» часто употребляют как синоним «поселения». Однако путать эти понятия с точки зрения закона нельзя, это разные сферы общественных отношений, регулируемых разными нормативными правовыми актами.

Новое законодательство о дачах [ | ]

Утвержден новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2019 г. (далее «Закон № 217-ФЗ»).

Что нового для дачников в Законе № 217-ФЗ? В новом законе все понятия со словом «дача» и его производными отсутствуют, то есть юридически больше не будет дачных хозяйств, дачных участков, дачных товариществ, дачных домов и т. п. Теперь все дачное станет садовым или огородным. Многим может показаться, что это понижение в статусе, но, по сути, такое уточнение терминов призвано упорядочить положение дел в огромном дачном хозяйстве страны и ни чем не угрожает владельцам загородных «фазенд», более того, расширяет и проясняет их права, конкретизирует и формализует их обязанности.

Итак, с 1 января 2019 года в стране все дачные участки станут либо садовыми, либо огородными, а всевозможные дачные объединения необходимо будет реорганизовать в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, которые будут являться видом товарищества собственников недвижимости.

На садовом земельном участке можно построить (ст. 3 Закона № 217-ФЗ):

жилой дом - объект жилищного права, являющийся капитальным зданием, предназначенным и пригодным для постоянного (всесезонного) проживания в нём (требования к жилым домам см. ниже);
садовый дом - строение сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме;
хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
гараж .

Строительство нового жилого дома (объекта капитального строительства) на садовых земельных участках будет допускаться только, если такие участки включены в территориальные зоны с утвержденными градостроительными регламентами, устанавливающими предельные параметры такого строительства (ст. 23, п. 2 Закона № 217-ФЗ).

Если же, до 1 января 2019 года у Вас уже зарегистрирована дача в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «жилое» или «жилое строение», то она автоматически признается жилым дом (ст. 54, п. 9 Закона № 217-ФЗ). Но, если назначение дачи было указано в формулировках: «нежилое», «сезонного или вспомогательного использования», «предназначенные для отдыха и временного пребывания людей», и, при этом, дача не является хозяйственной постройкой или гаражом, то она автоматически признается садовым домом (ст. 54, п. 11 Закона № 217-ФЗ).

Важный момент: садовый дом можно будет перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость) (ст. 23, п. 3 Закона № 217-ФЗ). При этом, необходимо будет обосновать ту или иную степень капитальности Вашего садового или жилого дома, в соответствии с требованиями строительных ГОСТов, норм и правил.

На огородном земельном участке можно будет построить только хозяйственные постройки, не являющиеся капитальными объектами недвижимости и предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Однако, зарегистрированное до 01.01.2019 г. право собственности на капитальные хозяйственные постройки, построенные на огородном земельном участке, сохраняется (ст. 54, п. 32 Закона № 217-ФЗ).

Для строительства жилого дома на садовом участке необходимо получить разрешение на его строительство, которое выдает градостроительный отдел органа местного самоуправления района, где расположен земельный участок.

Получение разрешения на строительство не потребуется для возведения следующих построек (ст. 45, п. 17 Закона № 217-ФЗ):

гаража на земельном участке, предоставленном физлицу для некоммерческих целей;
садового дома и хозяйственных построек.

Напомним, что до 1 января 2019 года, прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. Авторы нового Закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что наведут порядок в вопросе регистрации граждан на дачах, и что сделать это можно будет во внесудебной процедуре, однако, в окончательной редакции закона регламент процесса прописки отсутствует. Сегодня с уверенностью можно констатировать только то, что регистрация граждан будет возможна при условии, если дача расположена на садовом участке, и зарегистрирована в ЕГРН, как жилой дом. В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя.

Правовые риски дачного строительства [ | ]

Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения. Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для дачного строительства может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т. п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было установлено дачное разрешенное использование для участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Немногочисленные прецеденты уже существуют .

«Деревенские небоскрёбы» [ | ]

Дачи и криминал [ | ]

Обычное явление для садоводческих товариществ и коллективных садов в межсезонье - кражи. Дачи, как правило, никто не охраняет, либо на всю площадь садового товарищества полагается один сторож. Пытаясь предотвратить разграбление, с окончанием летнего сезона хозяева увозят с дач всё ценное в городские квартиры. Воруют обычно посуду, инструменты и одежду. Не редки случаи, когда дачи в осеннее и зимнее время используют без ведома хозяев для проживания бездомные граждане , беспризорники и криминальные элементы . Случаются и поджоги, которые устраивают ради развлечения на оставленных без присмотра дачах несовершеннолетние .

Преступники проникают на дачи с целью кражи цветных металлов. От подобных действий пострадал лидер фракции ЛДПР в Государственной думе Игорь Лебедев в 2000 году. На его дачу в Одинцовском районе проникли двое граждан, где их затем задержали сотрудники милиции. По данным пресс-службы ГУВД Московской области, «сборщики цветных металлов - это бич для Подмосковья, они съезжаются сюда из соседних регионов» .

В связи с распространением наркомании чаще стали отмечаться случаи хищения с дачных огородов и клумб мака, поэтому выращивание более двух растений мака ныне наказывается властями штрафами и более строго .

В 2008 году неустановленные граждане впервые ограбили 10 дач, включая знаменитую «Зелёную будку» - дачу Анны Ахматовой в посёлке Литфонда в Комарово (Ленинградская область) .

В 2002 году в охраняемом садоводческом товариществе «Ягодка» в Опалихе в Красногорском районе Подмосковья был расстрелян киллерами гражданин США адвокат Яков Тилипман, представлявший интересы «Kremlyovskaya group» . В 2008 году грабители в камуфляжной форме, перелезли через забор, проникнув на дачу телеведущего Александра Цекало в деревне Глухово Красногорского района Московской области, где ограбили и связали его родственников .

Дача сегодня [ | ]

Сегодня дача для большинства жителей стран СНГ является зачастую своеобразным загородным домом. Всё чаще такие земельные участки приобретаются не для выращивания плодово-овощных культур, а лишь с целью проведения отдыха за пределами города. В больших городах с развитым пригородом дачные участки также широко применяются для постоянного проживания, это особенно характерно для юга России. В настоящее время растёт популярность строительства экологичных дачных домов. Это направление строительства дачных домов стало наиболее популярным в России в начале 2010 года, когда появилась первая строительная компания экодомов.

Интересные факты [ | ]

См. также [ | ]

Примечания [ | ]

Происхождение этого названия коренится в поместной системе .
Петербург. Великое дачное переселение (рус.) , Санкт-Петербург.Ру . Проверено 8 марта 2018.
Архивированная копия (неопр.) (недоступная ссылка) . Проверено 8 апреля 2009. Архивировано 8 мая 2006 года.
Финансовые Известия: Роман с курятником (неопр.) (недоступная ссылка) (1 июня 2008). Проверено 8 марта 2018. Архивировано 1 июня 2008 года.
Дачи и дачная жизнь в Российской империи. (неопр.) . statehistory.ru. Проверено 8 марта 2018.
А.А. Лучинский Н.В. Никитин. Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге / С.В. Степанов. - 3-е, доп. - Луга: Издательство Голубева, 2015. - 84 с.
Садовая амнистия не принесла свободы - КПРФ Красноярск (2008)
"Желание иметь дачи-дворцы все еще живет в некоторых руководящих работниках (неопр.) (19 мая 2003). Проверено 8 марта 2018.
Общества садоводческие коллективные - Энциклопедия «Челябинск»
Договор 1957 г. о передаче земельного участка СНП Речник (недоступная ссылка)
Нижний Тагил. 1964
polese.ru (недоступная ссылка) (недоступная ссылка с 08-03-2016 )

Живые классики литературы, искусства, науки, бродящие по ухоженным дорожкам; уютные деревянные дачи – «писк моды» ушедшей эпохи, замки из красного кирпича и элегантные коттеджи из финского дерева; участки, сплошь заросшие огромными лесными деревьями, - вот картинки из жизни стародачного поселка. Дача в Валентиновке или Переделкине в советские времена говорила об успехе ее владельца. Впрочем, и сегодня, зачастую, – тоже.

Как поживают стародачные поселки, чем они лучше других, и лучше ли – в разгар дачного сезона разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Такие разные «бывшие» и «новые»
Первое, что бросается в глаза, стоит только появиться в любом из таких поселков – расслоение. Раньше здесь все сплошь были дачи - деревянные дома с большими верандами на приличных участках с лесными деревьями. Теперь это однообразие разбавляют собой новые «выдающиеся» архитектурные сооружения. И отнюдь не «стародачные аборигены» - владельцы новомодной местной недвижимости. Дачи активно перекупали все эти годы, и теперь здесь живут люди очень разного социального уровня. Дом обычного пенсионера, доставшийся по наследству от сановных родителей, может стоять рядом с богатой усадьбой, которую хозяева приобрели совсем недавно.

Новые хозяева стародачных участков порой жалуются: невозможно решать вопросы обустройства. У кого-то есть деньги на прокладку или ремонт дороги, а у кого-то нет. Даже перспектива простенькой спортплощадки для детей уж точно не вызовет энтузиазма у «бывших» – часто это обедневшие, пожилые люди. Разные материальные возможности сейчас и у их детей, у новых поколений наследников советской номенклатуры.

Поэтому подчас «новые жители» рассчитывают только на себя. «Когда я окончательно поняла это, то стало как-то легче, – поделилась своими соображениями интеллигентная бизнесвумэн, купившая дачу в таком месте. – Не надо собирать собрания, предлагать вносить деньги, агитировать, что довольно утомительно и, как правило, безрезультатно. Появились деньги – я отремонтировала дорогу. В конце концов, мне это надо, и я буду ею пользоваться».

Выбор покупателя: аура или место?
Прошло не одно десятилетие, а неповторимый дух этих мест, когда вы буквально кожей ощущаете течение истории каким-то чудом сохранился, «не выветрился». Об особой ауре говорят многие, кто там побывал, в том числе и риэлторы. В компании Paul’s Yard отмечают, что, как правило, дома в стародачных поселках покупают те, кто имеют родственные связи с жителями. И в основном, это интеллигенция.

Впрочем, есть одна немаловажная характеристика, которая обеспечивает интерес к старым дачам: близость к городу в сочетании с качеством места. Такие поселки всегда расположены в густых лесных массивах, вблизи природных или искусственных водоемов, в экологически благоприятных уголках Подмосковья.

Поселки не обременены современной инфраструктурой, но все необходимое для жизни там обычно есть. К плюсам можно отнести и то, что эксплуатационные расходы на дома невысокие. Удобно и транспортное сообщение - дороги, как правило, в поселках еще хорошие, железнодорожные станции довольно близки.

Но в то же время совершенно очевидно, что старые дома в таких поселках обычно - ветхие строения, требующие либо сноса, либо реконструкции. Так что основную цену имеет земля, говорит Алсу Хамидуллина, брокер департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. А земля эта расположена на Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Ильинском направлениях. Хотя и не только там.

Основная ценность - земля
По данным Blackwood, cамые дорогие объекты встречаются на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на этом направлении в настоящее время может доходить до $250 тыс . (7,8 млн. руб.) Хотя рынок стародачных мест неоднороден, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Сложно выявить среднюю стоимость объекта, поскольку на ценообразование влияют не только стандартные факторы (удаленность от МКАД, направление расположения поселка, площади домов и участков, физическое состояние домовладения), но и индивидуальные характеристики, такие как, например, история дома и места.

Поселок поселку рознь, развивает эту тему Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Как и в случае с обычными загородными поселками, главное, что определяет цену в каждом конкретном случае – это географическое положение! Если это престижная Рублевка – цена одна, если это Рязанское шоссе – цена будет уже совсем другой. Сегодня в стародачных поселках типа Валентиновки, Загорянского, Медвежьих

Озер на Щелковском направлении много так называемой точечной застройки, где стоимость коттеджей под отделку может составлять 25-40 млн. руб. А на Николиной Горе только сотка земли сегодня может стоить до 1,5 млн руб. и выше.

Хит-парад: от Рублевки до Егорьевского шоссе
Можно ли сформировать рейтинг стародачных мест в зависимости от их расположения? В компании «Усадьба» видят его примерно таким:

Первое место
- Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Петрово-Дальнее (Рублево-Успенское и Ильинское шоссе). Это наиболее престижные и дорогие места. Несмотря на то, что сейчас там появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка – это перестроенные старые дачи.

Второе место
- Ватутинки и дачи в соседних поселках на Калужском шоссе.

Третье место
- Валентиновка, Загорянка, Болшево – Ярославское шоссе, «дачи на большой воде».
- Жаворонки, Переделкино, Баковка – Минское шоссе.

Четвертое место
- Малаховка, Кратово – Егорьевское шоссе.

Сюрпризы приобретения
Нельзя сравнивать покупку дома в современном коттеджном поселке и в стародачном месте. Их приобретают с разными целями и задачами. Старая дача подразумевает очень большой объем вложений, и покупатель хорошо это осознает. Зачастую вложения превышают стоимость дома, построенного на новой земле, говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отчасти и объясняя этим низкие объемы сделок.

По данным Paul’s Yard, в общем объеме продаж сделки со старыми дачами занимают всего лишь 5%. По всей видимости, это определяется не только высокой ценой, но и некоторыми имеющимися недостатками. Первый - отсутствие охраны. Именно по этой причине новая бизнес-элита в 90-е гг. останавливала свой выбор на строительстве новых домов пусть даже в более скромных местах и дальше от Москвы, но зато в перспективе, обеспеченных охраной территории.

Еще один минус: высокая степень изношенности не только домов, но главное, коммуникаций. Исключение, вносит уточнение Н.Волохова («Усадьба»), - только Рублево-Успенское и Калужское шоссе, где проложены новые коммуникации. Хотя даже там их мощность оставляет желать лучшего. Состояние водопровода, мощность электричества в киловаттах, выделенная на участок, давление в трубе магистрального газа – все это требует пристального изучения перед покупкой участка в стародачном месте.

Что касается общественной инфраструктуры, то с этой точки зрения там все благополучно. В стародачных поселках есть и детские площадки, и рекреационные зоны. Там действительно приятно находиться. Кое-где еще с советских времен сохранились такие старинные объекты, как дома культуры, например, в кооперативе Мозжинка.

Есть примеры и хорошего управления поселками, отмечают в компании «Калинка-Риэлти». Например, РАНИСе, Ватутинках, в ДСК «Советский писатель», ДСК «Академический», Переделкино, и, конечно, на всех госдачах.

Хотя в целом, это не совсем типично. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечает отсутствие качественного управления наряду с отсутствием охраны и считает это весьма существенным отрицательным фактором.

Разнородны оценки специалистов в отношении юридических рисков при покупке подобной недвижимости. Некоторые отмечают определенный процент неоформленной недвижимости – когда дом и участок существуют на бумаге, выданной первому владельцу дома еще в какие-нибудь далекие 30-40-е гг. Но это редкость, говорят риэлторы. Все-таки стоимость этого товара все хорошо понимают, поэтому в свое время оформили свою недвижимость по всем правилам. В «Усадьбе» же оценивают проблемы юридического оформления этих домов как весьма значительные. Земля выделялась очень давно, и зачастую документы на нее либо просто утрачены, либо было такое количество наследований и дарений, что процесс оформления такой земли на всех направлениях – дело очень трудоемкое, дорогое и затратное по времени, говорит Н.Волохова.

Максимальная скидка – 5%
Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) отмечает: за кризисный период в сегменте стародачных поселков, в отличие от других сегментов загородной недвижимости, серьезных ценовых изменений не произошло. Как собственники дач ставили ценник 100 000 долларов за сотку, так они его и ставят. Они знают, что предложение в этом сегменте ограничено. Максимальная скидка, которая может быть предоставлена при переговорах - 5%.

Зачастую старые дачи реализуются на «закрытых продажах», даже не выходя на рынок - между своими. Особенно это было характерно для докризисного рынка, - дополняет коллегу Мария Литинецкая (Blackwood).

Что будет со старыми дачами?
Сохранятся ли старые дачи, как некий особый вид подмосковной загородной недвижимости? Хотя сегодня близость стародачных мест – рекламная «фишка» для девелоперов, возводящих по соседству, как правило, элитные коттеджные поселки (например «Стольное» вблизи Баковки).

Иные эксперты дают на этот счет довольно пессимистические прогнозы. Например, Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) считает, что, по всей видимости, у дачных поселков нет будущего. Объекты продаются по бешеным ценам, социальный состав жителей серьезно меняется. Такая же ситуация была с Рублево-Успенским шоссе: если раньше на Рублевке жили архитекторы, писатели, ученые, то сейчас это бизнес-элита. Можно предположить, что этот сегмент загородной недвижимости попросту изживет себя.

Однако в ближайшем будущем спрос на стародачные поселки, определенно, сохранится, считает Мария Литинецкая (Blackwood).

Оптимистический нюанс в эту тему Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). По его наблюдениям, сегодня коттеджные поселки вышли на второй план по степени популярности у покупателей из-за больших рисков при приобретении (до завершения строительства земля там оформляется в аренду).

И потребитель предпочитает покупать недвижимость, на которую уже есть права собственности – либо земельные участки без подряда или с подрядом в коттеджных поселках, либо те же самые дома в стародачных поселках. А кроме того, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, растет интерес к готовому продукту, к домам, в которые можно сразу въезжать и жить. К старым дачам это тоже имеет отношение.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вместо итога, еще раз пройдемся по плюсам и минусам старых дач, и уясним для себя, удачной ли окажется такая покупка, и стоит ли расстраиваться, если вы никогда не сможете себе ее позволить.

Плюсы:
+ Близость к Москве; приличная транспортная доступность (рядом с ж/д станциями);
+ Прекрасная природа, лесные деревья непосредственно на участках;
+ Ценная земля;
+ «Аура» места, его история, связанная со знаменитыми дачниками;
+ Как правило, оформленные права собственности;
+ Невысокие коммунальные и эксплуатационные расходы.

Минусы:
- Дороговизна, хозяева цен не снижают в силу ограниченности предложения;
- Ветхие дома, ветхие или маломощные коммуникации, как следствие – серьезные вложения;
- Разнородный социальный состав;
- Отсутствие охраны;
- Как правило, нет управляющей компании .

Примеры предложений домов и участков в стародачных поселках

Поселок	Шоссе	Удаленность от МКАД (км)	Участок (сотки)	Дом	Стоимость	Примечание
Загорянский	Ярославское	16	7,3	часть щитового дома под снос, 68 кв. м.	9 млн. руб.	На участке плодовые и лесные деревья, берёзовый парк, лес-300 м, р.Клязьма-500 м.
Малаховка	Новорязанское	15	10	1/2 доля дома 50 г. постройки	9 млн.руб.	Стародачное место. Лес,озеро – в шаговой доступности. Ж/д станция в 5 минутах ходьбы
Малаховка	Быковское	15	10,8	Жилых построек нет	10,6 млн.руб.	В стародачном месте участок с лесными деревьями, огорожен деревянным забором
Баковка	Минское шоссе	6	17,7	дом 50-го года постройки, 60 кв. м.	10,6 млн.руб	Назначение ИЖС. В старом дачном поселке. Рядом зона отдыха «Переделкино», «Баковский» лесопарк.
Малаховка	Егорьевское	15	16	Жилых построек нет	10,9 млн.руб.	Земельный участок в стародачном месте, с соснами и елями. Земли поселений.
Кратово	Егорьевское	28	28,2 сотки	Годных для проживания построек нет	11,5 млн.руб	В стародачном месте участок с лесными деревьями (сосны, ели), огорожен деревянным забором, освоен. На уч-ке старый дом, хоз. постройки, вырыт котлован под дом.
Кратово	Егорьевское	28	16	3-эт. дом из блоков под чистовую отделку, 273 кв. м.	16,9 млн. руб	Известное стародачное место. Редкий панорамный вид.
Загорянский	Ярославское	16	16,2	2-уровневый кирпичн. коттедж, 215,6 кв. м.	25,5 млн.	Участок с лесными деревьями, ландшафт, дорожки. Дом в «баварском стиле» в стародачном месте. Река-2км, лес.
Баковка, ДСК «Сельско-хозяйственный»	Минское	4	8	4-уровневый дом из бруса, 343 кв.м.	38,4 млн. руб	Стародачное место. 50 лет назад здесь были дачные поселки сотрудников газеты «Правда» и генеральские дачи. Жили министр культуры СССР Екатерина Фурцева, журналист-разведчик Виталий Луи, дирижер Альгис Журайтис, Анастас Микоян.

Наталия Крол