Der durchschnittliche Lebensstandard wird steigen, wenn... Grundlegende Indikatoren des Lebensstandards. Der Lebensstandard spiegelt die Versorgung der Bevölkerung mit den dafür notwendigen Gütern wider. Video: durchschnittliche Lebenserwartung in russischen Regionen

Die Wirkung des neuen Prinzips: Ein gewissenhafter Käufer wird sich nicht von seinem Auto trennen, wenn es durch fremde Schulden gedeckt ist.

Jetzt können wir das mit Sicherheit sagen neues System Schutz funktioniert. Einer Person wird ihr Auto nicht weggenommen, wenn sie es vor dem Kauf bei einem Notar begutachtet. Der Oberste Gerichtshof hat dies in seiner Entscheidung in einem konkreten Fall bestätigt. Und Gerichte im ganzen Land haben bereits damit begonnen, ihre Praxis zu ändern und Autos den Menschen zu überlassen.

Heute führt der Notar ein spezielles Register, in dem die als Sicherheit aufgeführten Autos vermerkt werden. Einfach ausgedrückt: Auf diese Autos folgt eine Spur von Schulden, und man kann sie nur mit denselben Schulden kaufen.

Tausende Bürger sind bereits in diese Falle getappt. Ein Mann kaufte ein Auto auf dem Zweitmarkt.

Und dann stellte sich heraus, dass dieses Auto einmal auf Kredit verkauft und verpfändet worden war. Von den Vorbesitzern fehlte jede Spur, sodass die Person vor der Wahl stand: Entweder die Schulden anderer Leute abbezahlen oder sich vom Auto trennen.

Bisher lag das Recht in diesem Fall immer auf der Seite der Bank. Der Käufer, der zum letzten Ausweg wurde, hatte eine dritte Möglichkeit: den Verkäufer zu finden und vor Gericht Geld von ihm einzutreiben.

Aber diese Option, da sie zu fantastisch war, wurde von nur wenigen Menschen ernsthaft in Betracht gezogen. Die meisten Menschen blieben weinend und ohne Auto zurück.

Die Situation begann sich vor einigen Jahren zu ändern. Es wurde ein Gesetz verabschiedet, das die Einrichtung eines Verzeichnisses der Verpfändungsanzeigen für bewegliche Sachen vorsah. Betreiber des Registers ist die Bundesnotarkammer. Und im Jahr 2014 traten Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in Kraft, die eine Bescheinigung eines Notars faktisch in einen Vorbehalt umwandelten. Steht das verpfändete Auto aus irgendeinem Grund nicht auf der schwarzen Liste, trifft den Käufer keine Schuld.

Dennoch hatten Rechtswissenschaftler gewisse Bedenken, wie die Gerichte diese Regel in der Praxis auslegen würden. Vielleicht gibt es irgendwo einen Haken, der vom Gesetzgeber nicht bemerkt wurde?

Es scheint, dass die Zweifel nicht berechtigt waren. Die Gerichte entwickeln bereits eine Schutzpraxis. Beispielsweise wies das Landgericht Lipezk kürzlich in der Berufungsinstanz die Klage einer Bank ab, die verlangte, einem gutgläubigen Käufer ein Auto wegzunehmen.

Das Auto wurde im März 2013 auf Kredit verkauft. Doch bereits im April desselben Jahres verkaufte der Schuldner das Auto an eine andere Person und verschwand selbst irgendwo. Der neue Besitzer verkaufte das Auto am 14. Januar letzten Jahres. Gleichzeitig erkundigte sich der letzte Käufer im Register, doch dieser Wagen war dort nicht gelistet. Die offizielle Antwort des Notars bewahrte den Käufer vor großem Ärger: Das Gericht zweiter Instanz wies die Klage der Bank ab.

Es ist merkwürdig, dass die Bank entweder versucht hat zu betrügen oder einfach nur langsam war, aber am 21. Januar letzten Jahres (also eine Woche nach dem Verkauf) das Auto in das Register eingetragen hat. Ich frage mich, was die Bankangestellten in den vergangenen anderthalb Jahren gemacht haben, als klar wurde, dass der Schuldner nicht zahlte? Wie dem auch sei, das Gericht entschied logischerweise, dass die Bank zu spät gekommen sei.

Ein weiterer ähnlicher Fall wurde in der Region Krasnodar geprüft. Dort hat die Person den 2010 Hyundai Elantra nicht mit dem Melderegister abgeglichen. Das war im Sommer 2014. Vielleicht war es dem Bürger noch nicht bewusst Letzte Änderungen in der Gesetzgebung. Noch unangenehmer war es, vor Gericht herauszufinden, dass an dem Auto 600.000 Kreditrubel hingen. Da der Mann nichts zu decken hatte, wurde ihm sein Auto weggenommen.

„Das Register der Pfandmeldungen an beweglichen Sachen erfüllt tatsächlich eine sehr wichtige Aufgabe – den Schutz der Interessen eines gutgläubigen Käufers, wenn dieser sich zur Wahrung seiner berechtigten Interessen natürlich an einen Notar wendet“, sagte FNP-Präsident Konstantin Korsik RG. „Darüber hinaus schützt das Register auch wirksam die berechtigten Interessen des Pfandgläubigers. Und gemessen an der Struktur der registrierten Pfandmeldungen können wir sagen, dass es die Funktion der Regelung der Pfandbeziehungen erfolgreich erfüllt und diese transparenter macht. Dies.“ ist für Wirtschaft, Gesellschaft und Staat notwendig. Die Urkunde des Notars beweist seine Fähigkeit, solche gefragten Mechanismen ohne den Einsatz von Haushaltsmitteln zu schaffen und weiterzuentwickeln.“

Kürzlich wurde ein ähnlicher Streit vom Justizkollegium für Zivilsachen des Obersten Gerichtshofs Russlands geprüft. Es ging um ein gepfändetes Auto, das 2010 gekauft wurde. Der Oberste Gerichtshof schickte den Fall zu einem neuen Verfahren und erklärte, dass die Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs von 2014 über die Freilassung auf Kaution keine rückwirkende Wirkung hätten. Tatsächlich bestätigt die Entscheidung jedoch, dass Autos, die nach diesem Zeitraum den Besitzer wechseln, in das notarielle Schutzprogramm einbezogen sind.

Direkte Rede

Konstantin Korsik, Präsident der Bundesnotarkammer:

„Das Register der Pfändungsanzeigen für bewegliche Sachen erfüllt tatsächlich eine sehr wichtige Aufgabe – den Schutz der Interessen eines gutgläubigen Käufers, wenn dieser sich zur Wahrung seiner berechtigten Interessen natürlich an einen Notar gewandt hat. Darüber hinaus erfüllt dieses Register gleichermaßen.“ schützt wirksam die berechtigten Interessen des Pfandgebers. Und nach der Struktur der registrierten Pfandmeldungen kann man sagen, dass es die Funktion der Regelung der Pfandbeziehungen und deren Transparenz erfolgreich erfüllt. Dies ist für Wirtschaft, Gesellschaft und Staat notwendig . Und das Notariat beweist seine Fähigkeit, solch beliebte Mechanismen ohne den Einsatz von Haushaltsmitteln zu schaffen und weiterzuentwickeln.“

Ein gutgläubiger Käufer ist ein Bürger oder eine Organisation, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat, aber nicht wusste, dass sie eine Immobilie von jemand anderem als dem Eigentümer kaufte. Was kann die Interessen eines gutgläubigen Käufers gefährden und wie kann man sie schützen?

Wenn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation ein gutgläubiger Käufer verpflichtet ist, Eigentum an den Eigentümer zurückzugeben

Im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation gibt es Abschnitt II – über das Eigentumsrecht und andere Eigentumsrechte. Kapitel 20 von Abschnitt II des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation befasst sich mit dem Schutz dieser Rechte. Unter anderem gibt es gesetzliche Vorgaben, wie sich der Eigentümer verhalten soll, wenn sein Eigentum in die Hände Dritter gelangt. Im Rahmen des Schutzes der Rechte des Eigentümers hat der Gesetzgeber das Konzept des freiwilligen Käufers eingeführt.

Im Gesetz ist ein freiwilliger Käufer ein Bürger oder ein Unternehmen, das eine Immobilie gekauft hat, aber nicht wusste und auch nicht hätte wissen dürfen, dass sie nicht dem Verkäufer gehörte. Dies bezieht sich auf Situationen, in denen ein Unternehmen oder ein Bürger keine Möglichkeit hatte herauszufinden, ob der Verkäufer berechtigt ist, Transaktionen mit Eigentum durchzuführen. Das heißt, ein gutgläubiger Käufer ist eine Person, die ihrerseits alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat, die Ware jedoch von einem Dritten und nicht vom Eigentümer gekauft hat.

Wenn der Verkäufer nicht das Recht hatte, das umstrittene Eigentum zu veräußern, ist ein gutgläubiger Käufer gemäß Artikel 302 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation verpflichtet, den Kauf an den Eigentümer zurückzugeben. Der Eigentümer kann einen Rechtfertigungsanspruch, einen Negativanspruch oder einen Anspruch auf Anerkennung des Eigentums geltend machen. Das Gesetz sieht einen Vorbehalt vor, in welchen Fällen das Eigentum zurückgegeben werden muss. Die Rückgabe ist erforderlich, wenn sich der strittige Gegenstand im Besitz des Eigentümers oder der Person befand, die ihn vom Eigentümer in Besitz genommen hat, und das Eigentum:

verloren;
entführt;
auf andere Weise gegen den Willen des Eigentümers oder Vorbesitzers verloren gegangen ist.

Darüber hinaus ist ein gutgläubiger Käufer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verpflichtet, das umstrittene Eigentum an den Eigentümer zurückzugeben, wenn er es unentgeltlich erhalten hat (Artikel 302 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Der Eigentümer hat jedoch kein Recht, Geld oder Inhaberpapiere zu verlangen (Artikel 302 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Am 22. Juni 2017 erließ das Verfassungsgericht der Russischen Föderation einen Beschluss, in dem es besondere Anweisungen zu Absatz 1 der Kunst erteilte. 302 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Das Gericht betonte, dass die Bestimmung dieses Absatzes teilweise nicht Teil 2 der Kunst entspricht. 8, Teil 1 und 2 Kunst. 19, Teil 1 und 2 Kunst. 35 und Teil 3 der Kunst. 55 der Verfassung der Russischen Föderation. Nehmen wir an, dass eine juristische Person des öffentlichen Rechts für gepfändetes Eigentum – Wohngebäude – zuständig ist. Diese Struktur hat im Einklang mit den Grundsätzen der Angemessenheit und Umsicht nicht rechtzeitig Maßnahmen ergriffen, um die Kontrolle über die Immobilie zu erlangen und ihre Eigentumsrechte ordnungsgemäß zu registrieren. Wenn eine Person solche Räumlichkeiten auf der Grundlage der Daten des Einheitlichen Staatsregisters für Immobilien kauft und das Recht in Übereinstimmung mit dem Gesetz einträgt und der Eigentümer eine Klage einreicht, hat gemäß dem Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs der gutgläubige Käufer Anspruch darauf die umstrittene Wohnung zurückzugeben. Nach Angaben des Gerichts in in diesem Fall Die Anforderungen des Gesetzes stehen im Widerspruch zur Verfassung (Beschluss des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 22. Juni 2017 Nr. 16-P).

So schützen Sie die Interessen eines gutgläubigen Käufers

Gemäß Artikel 302 muss ein gutgläubiger Käufer in den meisten Fällen die erworbene Immobilie an den Eigentümer zurückgeben. Die Interessen eines solchen Erwerbers müssen geschützt werden, wenn beispielsweise ein Unternehmen Immobilien erwirbt, die:

ist verpfändet;
ohne Zustimmung des Eigentümers veräußert werden.

Im Zusammenhang mit einer Verpfändung wird nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein gutgläubiger Käufer nicht zum neuen Pfandgläubiger, wenn er nicht wusste und nicht hätte wissen müssen, dass die Immobilie verpfändet wurde. In diesem Fall erlischt das Pfandrecht (Absatz 2, Satz 1, Artikel 352 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Das heißt, das kaufende Unternehmen muss zur Wahrung seiner Interessen nachweisen, dass es keine Möglichkeit hatte, verlässliche Informationen über den Zustand der Immobilie zu erhalten. Es ist zu beachten, dass diese Informationen dem Pfandregister für bewegliche Sachen entnommen werden können. Wenn das Gericht davon ausgeht, dass der Käufer nicht gutgläubig ist, kann die Sicherheit gepfändet werden.

Was Immobilien betrifft, kann ein Unternehmen seinen guten Glauben anhand eines Dokuments aus dem Unified State Register of Real Estate nachweisen. Wenn sich der Käufer auf Daten aus dem Register verlassen hat und die Transaktion den Tatsachen entspricht, deutet dies auf den guten Glauben des kaufenden Unternehmens hin. Diese Rechtslage ist im Beschluss des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation, des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 29. April 2010 Nr. 10/22 enthalten.

Sie müssen Ihren guten Glauben bestätigen, um das umstrittene Eigentum für sich behalten zu können. Der Käufer verliert die Immobilie, wenn das Gericht:

den Regressanspruch des Eigentümers befriedigen wird,
macht den Vertrag zwischen dem gutgläubigen Käufer und dem Verkäufer ungültig.

Im ersten Fall gemäß Art. 302 Der Eigentümer muss nachweisen, dass die Immobilie seinen Besitz gegen seinen eigenen Willen verlassen hat. Weist der Eigentümer dies nicht nach, verbleibt der beanstandete Gegenstand beim Erwerber. Dies gilt auch in Fällen, in denen das Gericht festgestellt hat, dass der Verkauf rechtswidrig war. (Darüber hinaus liegt die Beweislast für die Bösgläubigkeit des Käufers auch beim Eigentümer, siehe Artikel 10 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Verfügt der Käufer jedoch noch nicht über das Objekt, kann der Eigentümer den Prozess mit Hilfe einer Verneinungsklage, eines Anspruchs auf Anerkennung des Rechts oder der Anerkennung des Rechts als fehlend gewinnen. Dann hat der gute Wille des Käufers keinen Einfluss auf die Situation und die Immobilie wird an den Eigentümer zurückgegeben.

Der Anspruch kann darin bestehen, den Vertrag für ungültig zu erklären. Im Gegensatz zu einem Schadensersatzanspruch wird er vom Verkäufer und nicht vom Dritteigentümer eingereicht. Für den Käufer kommt es in diesem Fall nicht auf Treu und Glauben an. In solchen Situationen wendet das Gericht Artikel 302 nicht an; diese Norm schützt einen gutgläubigen Käufer nicht (Ziffer 3.1 des Beschlusses des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 21. April 2003 Nr. 6-P).

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hat ein gutgläubiger Käufer das Recht, den Verkäufer in den Prozess einzubeziehen

Das Unternehmen erhielt im Rahmen des Vertrags Eigentum (Immobilien, Ausrüstung, sonstige Güter). Wenn sie nach Erfüllung ihrer Verpflichtungen erfährt, dass sie als gutgläubige Käuferin gehandelt hat, ist dies ein Grund, vom Verkäufer Schadenersatz und Kündigung des Vertrages zu verlangen (Artikel 453 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). oder eine Preissenkung (Artikel 460 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Im Falle eines Regressanspruchs des Eigentümers hat ein gutgläubiger Käufer das Recht, den Verkäufer auf seiner Seite in den Fall einzubeziehen (Artikel 462 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Es ist sinnvoll, dass der Käufer den Verkäufer in das Verfahren einbezieht, damit der Befriedigung des Schadensanspruchs gegen den Verkäufer keine Hindernisse entgegenstehen (Artikel 462 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Der Käufer einer Wohnung muss bedenken, dass es ein solches Rechtskonzept gibt „gutgläubiger Käufer“ Immobilie. Und dieses Konzept kann bei rechtlichen Auseinandersetzungen um das Eigentum an einer Wohnung eine Rolle spielen.

In der Praxis gibt es Fälle, in denen eine Wohnung von einer Person verkauft wird, die nicht der vollständige Eigentümer dieser Wohnung ist oder überhaupt keine Rechte daran hat – d. h. durch einen nicht autorisierten Verkäufer .

Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn eine Wohnung zum Preis verkauft wird, die Rechte des Wohnungseigentümers durch ein Pfandrecht eingeschränkt werden oder diese Rechte gerichtlich bestritten werden usw. Gleiches gilt offen gesagt, wenn ein Betrüger mit gefälschten Dokumenten eine ihm nicht gehörende Wohnung verkauft. Dazu gehören Fälle, in denen sich eine der vorherigen Transaktionen mit dieser Wohnung als illegal herausstellte und der rechtmäßige Eigentümer seine Rechte daran geltend macht.

Es kann auch illegal sein ( zum Beispiel aufgrund von Fehlern im Papierkram). Dann treten staatliche oder kommunale Behörden als rechtmäßiger Eigentümer der Wohnung auf.

In solchen Fällen kann der Käufer eine unangenehme Überraschung erleben – der eigentliche Eigentümer oder der Gläubiger des Eigentümers kann eine Klage einreichen Käufer ( sogenannter „Rechtfertigungsanspruch“) und geben Sie es an sich selbst zurück. Der Unterschied zwischen diesem Anspruch und dem Anspruch besteht darin, dass der tatsächliche Eigentümer hier nicht verpflichtet ist, dem Käufer das für die Wohnung gezahlte Geld zu entschädigen. Schließlich verkaufte jemand anderes die Wohnung und erhielt dafür Geld ( unautorisierter Verkäufer) und derjenige, an den die Wohnung zurückgegeben wird ( echter Besitzer), habe ich dafür kein Geld erhalten und bin dementsprechend nicht zur Rückgabe verpflichtet.

Für den Käufer ist dies das Worst-Case-Szenario. Er kann das für die Wohnung gezahlte Geld nur von demjenigen verlangen, der sie genommen hat ( der ihm illegal eine Wohnung verkaufte). Aber dieser Charakter muss noch gefunden werden, und Sie müssen in der Lage sein, dieses Geld von ihm zu bekommen ( die möglicherweise schon lange ausgegeben wurden).

Ausschließlich für solche Situationen beim Verkauf von Immobilien durch einen nicht autorisierten Verkäufer gibt es ein Rechtskonzept - gutgläubiger Käufer, was bedeutet, dass der Käufer der Wohnung beim Abschluss einer Transaktion, wusste es nicht und konnte es nicht wissen dass der Verkäufer nicht berechtigt war, diese Wohnung zu verkaufen.

Wenn die Wohnung vom aktuellen berechtigten Eigentümer gekauft wurde ( auch bei einer später für ungültig erklärten Transaktion), dann das Konzept gutgläubiger Käufer- unzutreffend.

Wenn einem gutgläubigen Käufer eine Wohnung gepfändet werden kann

Wenn die Wohnung verkauft wird durch einen nicht autorisierten Verkäufer , dann erlaubt das Gesetz manchmal, dass es im Eigentum bleibt Gutgläubiger Wohnungskäufer (Das ist der Hauptpunkt Rechtskonzept ). Aber das passiert nicht immer. Das Gericht kann eine Wohnung aus „illegalem Besitz“ entfernen . Es heißt – Öffnet in einem neuen Tab.“>Rechtfertigung.

Das Gesetz legt klar fest, in welchen Fällen eine Wohnungsbeschlagnahme möglich ist (Öffnet in einem neuen Tab.)>Artikel 302 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Nämlich – wenn die Wohnung klar und eindeutig verkauft wurde gegen den Willen seines wahren Eigentümers . In anderen Fällen kann das Gericht nach eigenem Ermessen zulassen, dass die Wohnung beim Käufer verbleibt, wenn es dies in Betracht zieht gewissenhaft. Einschließlich – wenn sich herausstellt, dass der eigentliche Eigentümer vom Verkauf der Wohnung wusste und sich nicht eingemischt hat.

Oder das Gericht kann die Transaktion ungültig machen und kann daher nicht mehr angewendet werden Rechtfertigung , und Öffnet in einem neuen Tab.">Rückerstattung - das heißt eine gegenseitige Rückgabe: Geld an den Käufer und eine Wohnung an den Verkäufer.

Gerichtsbeschluss zur Antragstellung Rechtfertigung hängt davon ab, ob der Käufer wusste und zu dem Schluss kam, dass der Verkäufer der Wohnung nicht ihr rechtmäßiger Eigentümer ist, oder ob seine Rechte an der Wohnung rechtswidrig sind oder umstritten sind dieser Moment gerichtlich. Mit anderen Worten: Für das Gericht ist es wichtig zu wissen, dass der Käufer beim Abschluss einer Transaktion gehandelt hat in guter Absicht!

Gericht werde ihn nicht als seriösen Käufer der Wohnung betrachten Jemand, der wusste oder hätte wissen müssen, dass die Wohnung ohne Wissen des tatsächlichen Eigentümers verkauft wurde (Öffnet in einem neuen Tab.)>Absatz 1, Artikel 167 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Insbesondere der Käufer, der keine angemessenen und ausreichenden Maßnahmen ergriffen hat, um die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu überprüfen – d. h. kein Interesse an den Daten hatte Staatsregister Immobilie ( nicht bestellt), keine Kopien zur Hand hat oder .

Wenn umgekehrt das Gericht die Handlungen des Käufers für angemessen und logisch hält, kann das Konzept auf ihn angewendet werden "gewissenhaft", und dann beginnt dieses Konzept zu seiner Verteidigung zu wirken.

Schutz der Rechte gutgläubiger Käufer Immobilien kommen darin zum Ausdruck, dass diese Immobilie NICHT unterworfen wird Rechtfertigung (Beschlagnahme ohne Entschädigung), wenn das Gericht keinen Grund für die Anwendung des Vorstehenden findet Kunst. 302 Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation. Mit anderen Worten, wenn das Gericht feststellt, dass der tatsächliche Eigentümer der Wohnung vom Verkauf der Wohnung durch eine andere Person wusste und diesen hätte verhindern können.

Im Streitfall bzgl Beschlagnahme einer Wohnung aus illegalem Besitz Die Beweislast dafür, dass sie Recht haben, liegt bei jedem Streitbeteiligten. Der tatsächliche Eigentümer der Wohnung muss nachweisen, dass die Wohnung verkauft wurde Gegen seinen Willen , und der Käufer muss dies beweisen wusste es nicht und konnte es nicht wissen dass ihm die Wohnung von jemandem verkauft wurde, der dazu nicht berechtigt war.

Um den Käufer zu beweisen guter Glaube Um Ihre Rechte zu verteidigen, müssen Sie das Gericht davon überzeugen, dass es alles akzeptiert hat angemessene Maßnahmen um die Befugnis des Verkäufers zum Verkauf der Wohnung zu klären. Insbesondere habe ich die Daten des Haupttiteldokuments für die Wohnung überprüft ( siehe Rechteerwerb), verglich es mit den Passdaten des Verkäufers und erhielt außerdem eine Bestätigung seiner Eigentumsrechte von der autorisierten Stelle – Rosreestr ( cm.).

Wenn laut Registerauszug feststeht, dass Rechtsansprüche auf die zu erwerbende Wohnung bestehen, der aktuelle Verkäufer mit einem Pfandrecht belastet ist oder gerichtlich angefochten wird, dann wird das Gericht dies berücksichtigen diese Information dem Käufer zur Verfügung stand, und er Hätte es wissen können über die bestrittenen Rechte des Verkäufers. Dies bedeutet, dass der Käufer nicht anerkannt wird gewissenhaft.

Fazit: Durch das Sammeln von Informationen und Unterlagen über die zu erwerbende Wohnung und sein Handeln ohne böswillige Absicht verschafft sich der Käufer ein „Alibi“. Integrität, wodurch er das gefährliche Risiko der Verwendung verringern kann Rechtfertigung , wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer ( inkl. Betrüger) war nicht befugt, die Wohnung zu verkaufen.

Daher ist es äußerst wichtig, neben der Prüfung der Wohnungsunterlagen auch den Verkäufer selbst hinsichtlich seiner Rechte und Befugnisse zum Verkauf der Wohnung zu prüfen. Wie das geht, wird im Schritt beschrieben ANWEISUNGEN für den Sekundärmarkt - .

Zur Verteidigung gutgläubiger Käufer einer Wohnung Auch das Verfassungsgericht der Russischen Föderation hat sich in Beschlagnahmungsfällen durchgesetzt Eigentum verheimlichen zugunsten des Staates.

Betrogen sie nennen leere Wohnungen verstorbener Bürger. In Ermangelung von Erben sollte eine solche Wohnung Eigentum des Staates werden, aber im Leben kommt es oft vor, dass niemand die Rechte daran formalisiert und die Wohnung ohne Eigentümer bleibt. Dies machen sich Betrüger zunutze, indem sie gefälschte Dokumente für eine solche „von allen vergessene“ Wohnung erstellen und diese dann in eigenem Namen an einen gutgläubigen Käufer verkaufen.

Dann „wachen“ die Kommunalbehörden auf und erklären, dass es sich bei der Wohnung um Pfändungseigentum handelt und das kommunale Eigentum verlassen hat Gegen seinen Willen , was bedeutet, dass es bis spätestens vom Käufer zurückgezogen werden muss Rechtfertigung .

Eine Reihe ähnlicher Fälle führten dazu, dass der Fall das Verfassungsgericht Russlands erreichte, das sich 2017 auf die Seite stellte Schutz der Rechte seriöse Käufer Immobilie (siehe Einzelheiten) und beschlossen, ihre Wohnungen nicht aufgrund solcher Ansprüche zu beschlagnahmen.

Konzept „gutgläubiger Käufer einer Wohnung“ Der Forderung, ihm diese Wohnung zu entziehen, steht ein Widerspruch entgegen Rechtfertigungsanspruch . Mit anderen Worten: Der Verweis auf den gutgläubigen Erwerb kann nur als Verteidigung gegen einen solchen Anspruch angesehen werden.

Hier ist ein Auszug aus einem echten Gerichtsurteil, in dem das Konzept des „gutgläubigen Käufers“ den Käufer vor einem Versuch schützte, seine Wohnung zu beschlagnahmen ( Zitat aus einer Gerichtsentscheidung):

„Beim Abschluss dieser Transaktion hat der Bürger K.R. ( Käufer - Hinweis) handelte vernünftig und übte die gebotene Sorgfalt aus. Nachweis, dass der Erwerber K.R. bei Abschluss der Transaktion Hätten Zweifel am Recht des Verkäufers zur Veräußerung der Immobilie bestehen müssen, haben die Kläger dies dem Gericht nicht vorgelegt.
Auf der Grundlage des Vorstehenden erkennt das Gericht K.R. gutgläubiger Käufer Wohnung Nr.... befindet sich in... Unter Berücksichtigung der während festgestellten Gerichtsverhandlung Umstände, sagte Eigentum kann gegenüber einem gutgläubigen Käufer nicht geltend gemacht werden".

In Anbetracht möglicher Streitigkeiten über die unbefugten Handlungen des Wohnungsverkäufers sollten Sie auch daran denken. Hier gilt die „allgemeine Verjährungsfrist“ von 3 Jahren, da das Gesetz für solche Fälle keine „besonderen Verjährungsfristen“ vorsieht.

Die Verjährungsfrist beginnt in diesem Fall ab dem Zeitpunkt, an dem der tatsächliche Eigentümer erfährt, dass sich seine Wohnung im Besitz eines anderen befindet.

„GEHEIMNISSE EINES IMMOBILIENMAKLERS“:

Informationen zum Verfahren zur Organisation einer Transaktion zum Kauf und Verkauf einer Wohnung finden Sie unter Interaktive Karte Wird in einem Popup-Fenster geöffnet SCHRITT FÜR SCHRITT ANWEISUNGEN (wird in einem Popup-Fenster geöffnet).

Bei Transaktionen mit Immobilien bestehen Risiken unterschiedlicher Art. Und beim Immobilienkauf ist ihre Anwesenheit noch wichtiger, denn eine Wohnung ist eine sehr teure Anschaffung. Situationen, in denen der Käufer gezwungen ist, den guten Glauben seines Erwerbs nachzuweisen und verletzte Rechte zu verteidigen, lassen sich nicht vermeiden. Auch wenn er zum Zeitpunkt des Kauf- und Verkaufsgeschäfts ein solcher war. Wie Sie in solchen Fällen vorgehen und verletzte Interessen verteidigen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wer ist ein seriöser Käufer?

In den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation geht es im Allgemeinen um einen gutgläubigen Käufer. Es gibt zwar keine direkte Formulierung dieses Konzepts, aber nach der Analyse dieser Norm können wir die konzeptionelle Bedeutung eines solchen Begriffs skizzieren.

Ein gutgläubiger Käufer ist also die Partei der Transaktion, die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie nicht wusste und nicht wissen konnte, dass der Verkäufer nicht über das Recht verfügt, sie zu veräußern (d. h. zu verkaufen).

Mit anderen Worten: Im vorliegenden Fall wird die Immobilie nicht vom Eigentümer erworben, der die Wohnung gegen seinen Willen verloren hat, sondern von einer ganz anderen Person, die keine Rechte daran hat. Gleichzeitig wusste der Käufer nichts davon und irrte sich ernsthaft darüber, wer der wahre Eigentümer der Wohnung war.

Hervorzuheben ist, dass der eigentliche Eigentümer immer das Recht hat, die Immobilie zurückzufordern, wenn sie unentgeltlich erworben wurde (z. B. als Schenkung). Auch wenn der neue Besitzer gutgläubig ist. Erfolgt die Eigentumsübertragung gegen Entgelt (z. B. ein Kauf), kann der Antrag auf Löschung neuer Eigentumsrechte abgelehnt werden.

Situationen, in denen die Rechte eines gutgläubigen Käufers verletzt werden

Typischerweise ist die Frage nach Schutz der Rechte eines gutgläubigen Käufers von Eigentum entsteht nach Abschluss der Transaktion zum Erwerb von Immobilien. Diese. wenn der Käufer den skrupellosen Verkäufer vollständig bezahlt. Hier beginnen die unangenehmen Fakten ans Licht zu kommen.

1. Wenn Eigentum gegen Entgelt von einer Person erworben wurde, die nicht das Recht hatte, es zu veräußern, von der der Erwerber nichts wusste und nicht wissen konnte (ein gutgläubiger Erwerber), hat der Eigentümer das Recht, dieses Eigentum von ihm einzufordern der Erwerber für den Fall, dass die Immobilie dem Eigentümer oder der Person, der die Immobilie vom Eigentümer übertragen wurde, verloren geht oder dem einen oder anderen gestohlen wird oder ihren Besitz auf andere Weise gegen ihren Willen verlässt.

2. Wenn Eigentum unentgeltlich von einer Person erworben wurde, die nicht das Recht hatte, es zu veräußern, hat der Eigentümer in jedem Fall das Recht, das Eigentum zurückzufordern.

3. Geld sowie Inhaberpapiere können von einem gutgläubigen Käufer nicht verlangt werden.

Kommentar zu Artikel 302

1. Der Text des kommentierten Artikels schränkt die Rückforderung seines Eigentums durch den Eigentümer aus dem illegalen Besitz einer anderen Person ein. Die Einführung solcher Beschränkungen ist mit der Notwendigkeit verbunden, den vorrangigen Schutz der Interessen eines anderen Teilnehmers am Handelsumsatz – eines gutgläubigen Käufers – zu gewährleisten.

2. Das Gesetz schützt nur die Interessen eines gutgläubigen Käufers. Letzterer muss nachweisen, dass er nicht wusste und nicht wissen konnte, dass die Immobilie von einer Person erworben wurde, die nicht das Recht hat, sie zu veräußern, und dass er glaubte, die Immobilie rechtmäßig in sein eigenes Eigentum überführt zu haben. Das Vorliegen von Vorsatz und sogar grober Fahrlässigkeit im Handeln des Erwerbers schließt die Möglichkeit der Wahrung seiner Interessen aus.

3. Ist der Erwerber gutgläubig, so ist der Eigentümer erst dann berechtigt, das Eigentum von ihm zurückzufordern, wenn es den Besitz des Eigentümers oder der Person verlassen hat, der es vom Eigentümer gegen deren Willen in den Besitz übergegangen ist (verloren). , gestohlen usw.). Darüber hinaus muss der Eigentümer diese Umstände selbst beweisen. Das Vorhandensein des Willens des Eigentümers zur Übertragung des Eigentums auf eine andere Person in den Handlungen schließt die Möglichkeit aus, es von einem gutgläubigen Käufer zurückzufordern (Bulletin der Streitkräfte der Russischen Föderation. 1991. Nr. 2. S. 14; Absatz 19 der Rezension).

Das Gesetz sieht zwei Ausnahmen von dieser Regel vor: a) Wenn die Immobilie von einem gutgläubigen Käufer von einer Person erworben wurde, die nicht das Recht hatte, sie kostenlos zu veräußern, kann der Eigentümer sie unter allen Umständen zurückfordern (auch wenn dies der Fall ist). den Besitz des Eigentümers durch sein Testament verlassen hat); b) Geld (Artikel 140 des Bürgerlichen Gesetzbuches) und Inhaberpapiere (Kapitel 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches) als handelbare Gegenstände Zivilrecht kann unter keinen Umständen von einem gutgläubigen Käufer geltend gemacht werden.

4. In Fällen, in denen die Immobilie nicht beansprucht werden kann, geht sie in das Eigentum eines gutgläubigen Käufers über. Gleichzeitig hat der Eigentümer das Recht, einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Person geltend zu machen, der er den Besitz seiner Immobilie übertragen hat.

5. Das Bürgerliche Gesetzbuch verzichtete in Anlehnung an die Eigentumsgesetze auf den Grundsatz der uneingeschränkten (unabhängig vom guten Glauben des Erwerbers) Geltendmachung von Staats-, Genossenschafts- und öffentlichem Eigentum (Artikel 153 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 1964). Dieses Eigentum kann grundsätzlich vom Eigentümer beansprucht werden.

6. Das Bürgerliche Gesetzbuch hat auch aufgegeben, was zuvor in Teil 2 der Kunst verankert war. 152 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 1964 verbietet es dem Eigentümer, Eigentum, das in Vollstreckung einer gerichtlichen Entscheidung verkauft wurde, zurückzufordern. Nun kann er es unter Einhaltung der Regeln des Art. verlangen. Kunst. 301 und 302 Bürgerliches Gesetzbuch. Handelt es sich jedoch bei der Person, die die Immobilie bei einer vom Gerichtsvollzieher durchgeführten Versteigerung erworben hat, um einen gutgläubigen Käufer, und wurde die Versteigerung nicht für ungültig erklärt, wird diese Person als Eigentümer der Immobilie anerkannt. Der Vorbesitzer hat kein Rückgaberecht mehr (Ziffer 22 der Rezension).