Wohnungsbaugenossenschaften als echte Alternative zur Hypothek. Wohnungsbaugenossenschaft als Regelung zum Erwerb einer Wohnung

Wohnungs- und Baugenossenschaft ()- ist eine gemeinnützige Organisation, deren Organisations- und Rechtsform eine Konsumgenossenschaft ist und deren gesetzliche Regelung daher als Ch. erfolgt. 11 des RF-Wohnungsgesetzes und Kunst. 116 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

4) Genehmigung von Bestimmungen über das Verfahren zur Wahl und Tätigkeit von Gremien;

5) Festlegung des Verfahrens zur Sanierung und Liquidation der Genossenschaft;

6) Genehmigung der jährlichen Berichterstattung über Aktivitäten usw.

Die Mitgliederversammlung ist nur dann befugt, Beschlüsse zu fassen, wenn mehr als die Hälfte der Genossenschaftsmitglieder anwesend sind. Beschlüsse gelten als angenommen, wenn mehr als die Hälfte der in einer solchen Sitzung anwesenden Mitglieder des ^KSK für sie stimmen. Die Satzung kann vorsehen, dass für Entscheidungen über bestimmte Angelegenheiten die Stimmen von mehr als drei Vierteln der bei einer solchen Hauptversammlung anwesenden Mitglieder des UGC erforderlich sind.

Die getroffene Entscheidung wird in einem Protokoll dokumentiert und ist für alle Mitglieder des ^KSK bindend.

Kollegial ausführendes Organ^KSK ist der Vorstand. Er wird von der Mitgliederversammlung aus der Mitte der Mitglieder gewählt und handelt für die in der Satzung festgelegte Dauer. Die Zuständigkeit des Vorstandes ist in der Regel in der Satzung und den internen Dokumenten der Genossenschaft (Bestimmungen, Reglemente etc.) verankert.

Der Vorstand ist in seiner Tätigkeit gegenüber der Mitgliederversammlung der Genossenschaft rechenschaftspflichtig.

Der Vorstand wählt aus seiner Mitte den Vorsitzenden der Genossenschaft, der das alleinige Exekutivorgan ist und zu dessen Hauptbefugnissen gehört:

2) Vorlage eines Beschlusses über den Haushalt der Wohnungsbaugenossenschaft, des Jahresberichts und der Höhe der Pflichtzahlungen und Beiträge an die Mitgliederversammlung.

Zur Erfüllung der ihr übertragenen Aufgaben hat die Kommission jederzeit das Recht, eine Prüfung der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Genossenschaft durchzuführen und zu verlangen Erforderliche Dokumente im Zusammenhang mit der Tätigkeit der Genossenschaft.

Durch Beschluss der Mitgliederversammlung kann die Genossenschaft in eine Wohnungseigentümergemeinschaft umgewandelt werden. Die Liquidationsgründe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation verankert:

1) eine freiwillige Entscheidung der Mitglieder der Genossenschaft, auch im Zusammenhang mit dem Ablauf des Zeitraums, für den sie gegründet wurde;

2) Zwangsliquidation (nur durch Gerichtsbeschluss möglich, wenn bei der Gründung grobe irreparable Rechtsverstöße festgestellt wurden oder die Genossenschaft verbotene Tätigkeiten ausübte);

3) die Genossenschaft für bankrott erklären;

4) Nichterfüllung der Verpflichtung zur Deckung entstandener Verluste innerhalb von drei Monaten nach Feststellung der Jahresbilanz.

Wer Mitglied werden möchte, muss beim Vorstand einen Antrag auf Mitgliedschaft in der Genossenschaft stellen. Der Antrag wird innerhalb eines Monats geprüft und durch Beschluss der Mitgliederversammlung genehmigt. Ein Bürger oder eine juristische Person wird ab dem Zeitpunkt der Zahlung des Eintrittsgeldes als Mitglied anerkannt.

Vor dem Erwerb des Eigentums an Wohnräumen hat ein Mitglied das Recht, Wohnräume zu besitzen, zu nutzen und mit einem beschränkten Recht darüber zu verfügen. Das Eigentumsrecht entsteht erst nach vollständiger Leistung der Stammeinlage.

Das Verfahren und die Bedingungen für die Leistung einer Aktieneinlage werden in der Satzung festgelegt. Anteilsbeitrag bedeutet Geldmittel, die von einem Mitglied der Genossenschaft in der in der Satzung vorgesehenen Art und Weise und innerhalb der Fristen eingezahlt werden. Die Anteilseinlage sichert in der Regel die Rückzahlung der Kosten der Genossenschaft im Zusammenhang mit dem Bau eines Hauses für die Versicherung von Wohnräumen, Instandhaltung, Reparaturen von Wohnräumen, Bezahlung Dienstprogramme usw.

1) Austritt eines Genossenschaftsmitglieds aus. Ein Antrag auf freiwilligen Austritt aus einer Genossenschaft wird in der in der Satzung vorgeschriebenen Weise berücksichtigt;

2) Ausschluss eines Genossenschaftsmitglieds bei grober Nichteinhaltung gute Gründe ihre Verantwortlichkeiten. Der Ausschluss eines Mitglieds aus der Genossenschaft kann nur auf Beschluss der Mitgliederversammlung erfolgen. In diesem Fall wird dem ausgeschlossenen Mitglied, das die Stammeinlage nicht vollständig entrichtet hat, der Betrag seines Anteils ausgezahlt. Die Frist für eine solche Zahlung sollte zwei Monate ab dem Datum der Ausschlussentscheidung nicht überschreiten. IN in diesem Fall ein Mitglied, das die Stammeinlage nicht vollständig entrichtet hat, sowie seine mit ihm zusammenlebenden Familienangehörigen verlieren das Recht, Wohnräume im Genossenschaftshaus zu nutzen. Sie sind verpflichtet, die bewohnten Räumlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach der Ausschlussentscheidung zu räumen;

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Obwohl eine Hypothek es ermöglicht, ein Haus zu kaufen, ohne den gesamten Betrag auf der Hand zu haben, ist sie tatsächlich die räuberischste und versklavendste Möglichkeit. Tatsächlich stellt sich heraus, dass die Wohnung je nach Laufzeit des Darlehens zum doppelten oder sogar höheren Preis erworben wird. Je „freundlicher“ die Bank ist und sich bereit erklärt, einen Kredit über einen längeren Zeitraum zu vergeben, desto größer wird letztendlich der Schneeball der Zahlungen. Eine weitere Schwierigkeit ist die ordentliche Anzahlung, die man ansparen muss für den einfachen Mann einigen Jahren.

Die Menschen erlagen der Werbung, die das Gehirn unter Druck setzt, und vergaßen irgendwie die alte Form des bezahlbaren Wohnraums – die Wohnungsbaugenossenschaft. Mittlerweile ist die Zubereitung so einfach wie das Schälen von Birnen. Ist es heute schwierig, dasselbe zu verwenden? soziale Netzwerke, tausend Gleichgesinnte rekrutieren, die den Bankern kein „kostenloses“ Geld geben wollen und die wirklich und nicht täuschend bezahlbaren Wohnraum brauchen?

Es gibt zwei Haupttypen von Wohnungsbaugenossenschaften: Wohnungsbau- und Wohnungsspargenossenschaften.

Wohnungsbaugenossenschaft: Vor- und Nachteile

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist eine Konsumgenossenschaft. Ihr Ziel ist die Bereitstellung von Wohnraum für alle Mitglieder der Genossenschaft entsprechend der Höhe der Anteilsbeteiligung. Die Genossenschaft besteht bis zur Inbetriebnahme der Wohnanlage oder kann ihre Tätigkeit in Form von Personengesellschaften fortsetzen, die alle Wohnungs- und Gemeinschaftsaktivitäten kontrollieren und durchführen.

Wohnungsbaugenossenschaften haben eine Reihe von Vorteilen:

1. Kein genehmigtes Kapital erforderlich.
2. Ein Teilnehmer einer Wohnungsbaugenossenschaft ist nicht verpflichtet, direkt für eine Wohnungsbaugenossenschaft zu arbeiten und selbst ein Haus zu bauen (obwohl es diese Methode des „Volks“-Bauens erst seit relativ kurzer Zeit gibt).
3. Die Höhe des Anteilsbeitrags wird auf der Grundlage des tatsächlichen Bedarfs der Genossenschaft bestimmt, der Schätzungen für Baumaterialien, Bauarbeit und andere Kosten umfasst.
4. Aufgrund des Fehlens von Fremdkapitalzinsen sind die Überzahlungen für den Wohnungsbau minimal: Sie beziehen sich lediglich auf die Sicherstellung der Aktivitäten der Wohnungsbaugenossenschaften während der Bauphase.
5. Die Mindestanzahl der Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft ist nicht festgelegt, was bedeutet, dass eine relativ kleine Gruppe von Menschen durch die Wahl eines Entwicklungsprojekts eine Genossenschaft gründen kann: Es kann sich um ein zwei- oder dreistöckiges Haus im Landhausstil oder mehrere Mehrfamilienhäuser handeln -stöckige Gebäude.

Im aktuellen Umfeld erhöhter Risiken ist nicht alles so rosig. Auch Wohnungsbaugenossenschaften haben Schwierigkeiten:

1. Sie müssen einen Vertrag mit Bauunternehmen abschließen oder selbst Entwickler sein:
   • Kontaktieren Sie Architekten-Entwickler.
   • Baumaterialien kaufen;
   • Bauarbeiter einstellen und ihnen Gehälter zahlen;
   • Aufrechterhaltung eines jährlichen Saldos der für den Bau erforderlichen Mittel.
2. Kohärentes Handeln und schnelle Lösung kontroverser Situationen sind erforderlich:
   • Wenn einige Teilnehmer nicht rechtzeitig Geld einzahlen, wird der Fehlbetrag unter den übrigen Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft aufgeteilt.
3. Wie bei jedem gemeinsamen Bauen kann auch bei Baugenossenschaften der Konkurs nicht ausgeschlossen werden.
4. Die Privatisierung einer Genossenschaftswohnung ist nach vollständiger Zahlung der Immobilienkosten möglich.

So registrieren Sie eine Wohnungsbaugenossenschaft

Die staatliche Registrierung von Wohnungsbaugenossenschaften erfolgt ohne langen bürokratischen Aufwand.

Gründungsurkunde – Die Satzung der Genossenschaft enthält:

• Name und Art der Aktivität juristische Person- Wohnungsbaugenossenschaft;
• Anschrift und Kontakttelefonnummer der Wohnungsbaugenossenschaftsleitung;
• erforderliche Höhe der Aktieneinlage;
• Pflichten der Genossenschaftsmitglieder, für das Gemeinschaftseigentum zu sorgen und etwaige Verluste zu decken (Subsidiärhaftung).

Bei der Anmeldung sind Unterlagen und Angaben zu allen Gründern der Genossenschaft sowie zu Personen, die ohne Vollmacht im Namen der juristischen Person handeln (Geschäftsführer, Vorstandsmitglieder etc.), erforderlich.

Mehrere kleine Genossenschaften können sich unter einer gemeinsamen Leitung zu einer großen zusammenschließen.

Wohnungs- und Spargenossenschaften: Vor- und Nachteile

Die Regeln für die Verteilung von Wohnraum und kommunalen Dienstleistungen sind ein relativ neues System, dessen Vorteil darin besteht, dass keine Baurisiken bestehen und fertige Wohnungen erworben werden können:

1. Es werden eine einmalige Aufnahmegebühr, ein Mitgliedsbeitrag (in Form von Darlehenszinsen) und eine Anteilszahlung (monatliche Zahlungen für die Wohnkosten) gezahlt:
   • Aus den Eintrittsgeldern wird ein Geldfonds zur Unterstützung der Wohnungsbau- und Kommunalwirtschaftstätigkeit (Gehälter von Buchhaltern, Rechtsanwälten und anderem Personal) gebildet.
2. Nach der ersten Einzahlung wird der Restbetrag dem Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft in Form eines Darlehens mit einem geringen jährlichen Zinssatz von 2 bis 6 % zur Verfügung gestellt.
3. Die Anteilseigner zahlen einen von den Wohnungsbaugenossenschaften festgelegten monatlichen Betrag zur Begleichung der Wohnkosten.

Alle Aktivitäten des ZhNC sind für seine Teilnehmer so offen wie möglich und geben ihnen große Garantien für das Wahlrecht:

• Es sind keine Schwarzgeldumlaufsysteme erlaubt.
• Die Auswahl an Immobilien in ZhNK ist in keiner Weise eingeschränkt: Es sind sowohl Primärwohnungen in Neubauten und Sekundärwohnungen als auch Gewerbewohnungen erlaubt.
• Die Liquidation einer Wohnungsgenossenschaft ist nicht möglich, auch wenn nur noch ein Teilnehmer in ihr verbleibt.

Nachteile von ZhNK:

• Relativ hohe Anzahlung:
  • Sie beträgt 35 % der Gesamtkosten der Wohnung und summiert sich über zwei Jahre.
• Die Unterbringung in den meisten ZhNK-Wohnungen ist nach Zahlung von 50 % der Wohnkosten möglich
• Der Eintritt in die Rechte des Eigentümers erfolgt mit der vollständigen Zahlung des Betrages; vorher ist die Wohnung Eigentum der Wohnungsbaugenossenschaft.

Es stellt sich heraus, dass Wohnungsbaugenossenschaften monetär gesehen zwar ein weniger riskantes Unterfangen als Wohnungsbaugenossenschaften, aber teurer sind.

Vergleichen wir jedoch Wohnen und kommunale Dienstleistungen mit einer Hypothek.

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Vergleich von Wohnhypotheken und Hypotheken

Als bekanntes Beispiel geht es um eine Wohnung mit einem Nennwert von 2.000.000 Rubel.

Nach früheren Berechnungen des Sberbank-Rechners führte ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren, 10 % pro Jahr und einer Anzahlung von 10 % (200.000 RUB) zu monatlichen Zahlungen von 26.400 RUB. und Gesamtüberzahlung der Kosten - 2.958.600 Rubel.

In ZhNK beträgt der Anfangsbeitrag 2.000.000*0,35=700.000 Rubel.

1.300.000 verbleiben als differenziertes Darlehen zu 3 % pro Jahr.

Wir berechnen die Zahlungen pro Jahr, sodass die monatlichen Kreditraten 26.000 Rubel betragen.

• 2016: 26.000×12+1.300.000*0,03=312.000+39.000=351.000 Rubel.
• 2017: 26.000×12+988.000*0,03=312.000+29.640=341.640 Rubel.
• 2018: 312.000+20.280=332.280 Rubel.
• 2019: 312.000+10.920=322.920 Rubel.
• 2020: 26.000×2+260=52.260 Rubel.

Der Gesamtbetrag beträgt 700.000 + 1.400.100 = 2.100.100 Rubel.

Überzahlung für eine Wohnung im Wert von 2.000.000 Rubel. im Wohnungsbau und bei kommunalen Dienstleistungen werden es etwa 100.000 Rubel sein, also fast 30-mal weniger als bei einer Hypothek!

• Unter Berücksichtigung von zwei Sparjahren für die erste Zahlung beträgt die Zeit für die Abzahlung einer Wohnung in einer Bauspargenossenschaft:
  • 2 Jahre + 4 Jahre + 2 Monate = 6 Jahre und 2 Monate.
• Bei einer Hypothek beträgt die Bindung bei gleichen monatlichen Kreditraten bis zu 15 Jahre.

Die Zahlen sprechen für sich – Kommentare sind nicht erforderlich.

Wohnungsbaugenossenschaften sind deutlich profitabler als Hypotheken und bieten die Möglichkeit, Wohnraum doppelt so schnell zu erwerben .

Der Kauf einer Wohnung im Rahmen einer Wohnungsbaugenossenschaft birgt heute viele Risiken, da der Rechtsschutz der Teilnehmer staatlich praktisch nicht geregelt ist. Führender Anwalt Anwaltskanzlei Via lege informierte Denis Artemov das Website-Portal über die Feinheiten dieses Systems und Möglichkeiten zur Risikominimierung.

Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Eine Wohnungsbaugenossenschaft (HBC) ist eine gemeinnützige Organisation, die freiwillig Verbraucher auf der Grundlage einer Mitgliedschaft zum Erwerb (Bau) von Wohnungen durch Zusammenlegung von Baranteilen zusammenschließt. In diesem Fall können Wohnungsbaugenossenschaften mit der Verwaltung des Hauses beauftragt werden.

Das Wohnungsgenossenschaftssystem entstand während der Sowjetzeit. 1959 wurde es nach einer 20-jährigen Pause durch einen Beschluss des Ministerrats der RSFSR wieder zugelassen.

Dann schlossen sich Arbeitnehmer und Arbeiter an ihrem Arbeitsplatz zu Wohnungsbaugenossenschaften einzelner Bauträger zusammen mit dem anschließenden Recht, Wohnungen als Privateigentum zu erwerben. Auch die „Gorki-Methode“ („Samstroy“, erfunden in Gorki, dem heutigen Nischni Nowgorod) wurde aktiv genutzt, bei der die Genossenschaftsmitglieder selbst direkt am Bau beteiligt waren, um den Prozess zu beschleunigen und die Kosten zu senken.

Bemerkenswert ist, dass von Wohnungsbaugenossenschaften gebaute Häuser als hochwertiger anerkannt wurden als vom Staat gebaute Immobilien, da das Bauvorhaben und der Standort für die neue Anlage von der Verwaltung des Unternehmens festgelegt wurden, auf dessen Grundlage die Wohnungen gebaut wurden Genossenschaft wurde gegründet. Zu den Teilnehmern der Genossenschaft gehörten natürlich oft auch die Verwalter, die sich alle Mühe gaben, guten Wohnraum zu bauen.

Vor dem Zusammenbruch der UdSSR blieb das Wohnungsbaugenossenschaftssystem praktisch unverändert. Und der Bauboom nach diesem Schema ereignete sich in den 80er Jahren. Interessant ist, dass in vielen damals gebauten Häusern bis heute Wohnungsbaugenossenschaften als Verwaltungsform tätig sind.

Damals zeichnete sich ein dringender Bedarf an einer Regulierung der Genossenschaften durch den Staat ab. Dies spiegelte sich in Kapitel 5 des Wohnungsgesetzbuchs der RSFSR von 1983 (über die Aktivitäten von Wohnungsbaugenossenschaften) sowie in der Verabschiedung des Gesetzes „Über die Zusammenarbeit in der UdSSR“ von 1988 wider.

Nach dem Zusammenbruch der UdSSR wurde in Kapitel 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation über juristische Personen den Wohnungsbaugenossenschaften Platz eingeräumt (Artikel 116).

Die gesetzliche Regelung der Tätigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften erhielt ihre heutige Form im Jahr 2004 mit der Verabschiedung des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation.

Moderne Wohnungsbaugenossenschaften weisen eine Reihe wichtiger Unterschiede zu ähnlichen sowjetischen Organisationen auf.

Zunächst ist festzuhalten, dass sich das System zur Finanzierung solcher Projekte grundlegend geändert hat. Zuvor wurden die Mittel für den Bau vom Staat in Form eines Darlehens bereitgestellt, das die Teilnehmer an Wohnungsbaugenossenschaften etwa 15 Jahre nach Abschluss des Hausbaus zurückzahlten.

Nun werden im Arbeitsprozess die für den Bau einer Immobilie notwendigen Mittel eingesammelt. Mit anderen Worten: Die Entwicklung erfolgt mit dem bereits vorhandenen Geld der Gesellschafter. Auch für diese Zwecke kann die Genossenschaft gewerbliche Kredite aufnehmen. Wir können sagen, dass der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft heute eine Möglichkeit ist, eine 100-prozentige Bareinlage des Käufers für den späteren Erhalt einer fertigen Wohnung zu registrieren.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht darin, dass sowjetische Genossenschaften nur aus Mitarbeitern des Unternehmens bestehen konnten, auf dessen Grundlage die Wohnungsbaugenossenschaft gegründet wurde. Heute ähnliche Organisationen Es kann eine unbegrenzte Anzahl von Teilnehmern umfassen, zu denen alle natürlichen und juristischen Personen sowie Bürger anderer Staaten berechtigt sind.

Die sowjetische Genossenschaft beinhaltete den Bau eines bestimmten (bestimmten) Hauses ohne vorherige Aufteilung der Wohnungen zwischen den Teilnehmern. Die Entscheidung darüber, wer welche Wohnung erhält, wurde nach Abschluss der Bauarbeiten auf Grundlage der Ergebnisse einer Auslosung getroffen.

Heutzutage haben Wohnungsbaugenossenschaften erweiterte Funktionen: Dabei kann es sich nicht nur um den Bau eines bestimmten neuen Hauses handeln, sondern auch um den Kauf von Wohnungen durch Mitglieder des Vereins in anderen Neubauten und sogar um den Erwerb von Zweitwohnungen im Rahmen eines Kaufvertrags. Die Zuteilung der Apartments erfolgt im Voraus.

Für die Verwaltung des Hauses werden aber weiterhin Wohnungsbaugenossenschaften eingesetzt.

Bemerkenswert ist, dass die meisten Entwickler Wohnungsbaugenossenschaften für den Bau einzelner Häuser nutzen, während sie den Rest der Immobilie im Rahmen von Kverkaufen. In der Region Moskau werden Programme mit Wohnungsbaugenossenschaften nicht nur für den Bau genutzt Apartmentgebäude, aber auch für den Bau von Bauerndörfern und Stadthäusern.

Einer der wichtigsten Vorteile des Erwerbs von Immobilien in Neubauten über das Wohnungsbaugenossenschaftssystem sind in der Regel die geringeren Kosten der Wohnung.

Tatsächlich können sich die Quadratmeterpreise bei Neubauten auch bei gleichem Komfort deutlich unterscheiden, da sie von vielen Faktoren abhängen. Diese beinhalten: territoriale Lage Haus, seine Verkehrsanbindung, Landschaftsgestaltung der Umgebung, geschäftlicher Ruf des Bauträgers usw.

Der Verkauf von Immobilien durch Vereinbarungen über die Beteiligung am gemeinsamen Bau ist jedoch am wenigsten riskant, daher sind die Kosten für solche Wohnungen in der Regel höher.

Bei Wohnungsbaugenossenschaften wird häufig von der Anteilsabtretung Gebrauch gemacht, die der Abtretung von Rechten an einer Wohnung entspricht. Technisch gesehen können Sie also von steigenden Immobilienpreisen profitieren, indem Sie einer Genossenschaft beitreten und die Wohnung dann weiterverkaufen. Sie können auch das Eigentum an einer Wohnung in einem bereits von einer Wohnungsbaugenossenschaft errichteten Gebäude anmelden und diese dann im Rahmen eines Kaufvertrags verkaufen.

Der Erfolg solcher Manipulationen hängt von den Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt ab, über die sich der Käufer informieren sollte, bevor er Geld investiert. Lassen Sie sich außerdem zunächst von einem qualifizierten Fachmann beraten.

Risiken beim Wohnungskauf im Rahmen der Wohnungsbaugenossenschaft

Der Kauf einer Wohnung im Rahmen einer Wohnungsbaugenossenschaft birgt heute viele Risiken, da der Rechtsschutz der Wohnbei längerfristiger Bauzeit oder mangelhafter Bauqualität staatlich praktisch nicht geregelt ist.

Gemäß Artikel 124 des Wohnungsgesetzbuchs ist beim Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft die Grundlage für den Kauf einer Wohnung die Mitgliedschaft in der Genossenschaft selbst. Und die rechtlichen Voraussetzungen für eine solche Beteiligung werden ausschließlich durch die Vereinbarung über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft und deren Satzung bestimmt, deren Inhalt sich in der Gesetzgebung nur in allgemeiner Form widerspiegelt.

Darüber hinaus ist beim Beitritt eines neuen Teilnehmers zu einer Genossenschaft die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft in der Regel bereits ausgearbeitet und verabschiedet worden, und die Beitrittsvereinbarung unterliegt keinen Änderungen, da es sich um eine Variation der Beitrittsvereinbarung handelt, d. h. sie kann ausschließlich im vorgeschlagenen Wortlaut unterzeichnet werden.

Hinsichtlich der Sicherheit garantieren andere Formen von Baugemeinschaftsverträgen (DDU, Vorverträge) ein weitaus größeres Vertrauen, da sie durch das Bundesgesetz „Über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau …“ und das Bundesgesetz „Über den Verbraucherschutz“ geregelt sind Rechte."

Die Bedingungen der DDU sind im Bundesgesetz „Über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau ...“ genau geregelt, das den Käufer schützt und bei Risiken die Verantwortung des Bauträgers übernimmt.

Artikel 16 des Gesetzes der Russischen Föderation „Über den Schutz der Verbraucherrechte“ macht jede Vertragsklausel ungültig, wenn sie diesem Gesetz widerspricht. Auch wenn laut DDU die Haftung des Bauträgers äußerst gering oder nicht vorhanden ist, hat der Käufer das Recht, sich auf die Artikel des Gesetzes über die Zahlung von Strafen für verspätete Lieferung von Wohnungen und über die Haftung für mangelhafte Bauqualität zu berufen .

Teilnehmer an Wohnungsbaugenossenschaften haben solche Rechte nicht, da die Beziehungen zwischen ihnen und der Genossenschaft auf der Grundlage einer freiwilligen Vereinigung aufgebaut werden. Daher können die Teilnehmer ihre Forderungen nur auf die Charta und den Beitrittsvertrag stützen.

Dies wird im Beschluss des Plenums bestätigt Oberster Gerichtshof RF vom 28. Juni 2012 Nr. 17 „Über die gerichtliche Prüfung von Zivilsachen bei Streitigkeiten über den Schutz der Verbraucherrechte.“

Darüber hinaus können von den Genossenschaftsmitgliedern im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Vorhabens Nachzahlungen verlangt werden. Dies ist auf Artikel 16 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation zurückzuführen.

Daraus können wir schließen, dass rechtliche Risiken bestehen Baufirma Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft sind die Risiken eines Genossenschaftsteilnehmers deutlich geringer und der gerichtliche Weg mit einer Vereinbarung über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen ist für den Käufer unverhältnismäßig einfacher und gewinnbringender als mit einer Vereinbarung über den Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Es muss gesagt werden, dass alle Befugnisse in der Wohnungsbaugenossenschaft dem Vorstand der Genossenschaft gehören, der rechtlich mit dem Bauträger verbunden ist. Wenn Probleme auftreten, ist es für den Käufer daher oft sehr schwierig, diese innerhalb der Wohnungsbaugenossenschaft zu lösen.

Der Käufer kann vor Gericht gehen. Die Gerichte interpretieren jedoch die Bestimmungen der Wund die Bedingungen der Vereinbarung über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft wörtlich, die in der Regel zugunsten des Bauträgers und nicht des Käufers wirken.

Daher bleibt dem Käufer im Falle eines langfristigen Baus oder einer mangelhaften Bauqualität keine andere Wahl, als aus der Wohnungsbaugenossenschaft auszutreten und das gezahlte Geld abzüglich Bußgeldern und Mitgliedsbeiträgen zurückzuerstatten.

Die Voraussetzungen für die Verhängung von Bußgeldern für den Austritt aus einer Wohnungsbaugenossenschaft und deren Höhe sind im Vertrag über den Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft und in deren Satzung festgelegt. Auch wenn ein Genossenschaftsmitglied durch Verschulden des Bauträgers aufgrund fehlender Verbrauchereigenschaft gezwungen ist, die Organisation zu verlassen, kann er diese Bußgelder nicht vollständig vor Gericht anfechten. Das Einzige, was Sie versuchen können, ist, sie zu verkleinern, indem Sie die Schuld des Bauunternehmens nachweisen.

Doch trotz all dieser offensichtlichen Nachteile für Käufer wird das Wohnungsgenossenschaftsmodell aufgrund der Tatsache, dass es als völlig legal anerkannt ist, recht häufig praktiziert.

Natürlich verstehen viele Leute schon alles mögliche Risiken Mit dem Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft verbunden, nutzen Entwickler daher zur Gewinnung von Teilnehmern zusätzliche Vorteile solcher Immobilien: zum Beispiel niedrige Preise für Wohnungen, hohe Attraktivität und Originalität architektonischer Lösungen, ausgebaute Infrastruktur in der Umgebung (Sportplätze, Kindergärten, Parks, Geschäfte), ihr geschäftlicher Ruf usw.

Minimierung der Risiken beim Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie im Rahmen der Wohnungsbaugenossenschaft entschieden haben, müssen Sie versuchen, mögliche Risiken gleich zu Beginn – bei der Unterzeichnung des Vertrages über den Beitritt zur Genossenschaft – zu minimieren.

Zunächst muss der Käufer im Detail herausfinden, mit welchem ​​konkreten Entwickler er es zu tun hat und welche wichtigsten Daten über dieses Unternehmen vorliegen – wer dessen Eigentümer und Gründer ist.

Dann sollten Sie herausfinden, ob der Bauträger große Finanzpartner hat (Finanzunternehmen, Banken, ausländische Investoren), wie viele Projekte das Unternehmen umgesetzt hat und welche Bewertungen es dazu gibt, Informationen über die Geschäftsführung der Wohnungsbaugenossenschaft und ihrer Finanzpartner finden .

Es wird empfohlen, darauf zu achten, ob Banken Hypotheken für den Kauf dieser Immobilie bereitstellen. Dieser Indikator ist durchaus bedeutsam, da Banken Interessenten sind und sich bei Problemen mit den Wohnungsbaugenossenschaften befassen müssen. Daher ist es unwahrscheinlich, dass eine Bank, die professionell Immobilienkredite vergibt, eine Hypothek für eine Immobilie bereitstellt, die bekanntermaßen problematisch ist.

Zweitens können Sie noch versuchen, in die Vereinbarung über den Beitritt der Wohnungsbaugenossenschaft eine Ergänzung zur Haftung der Wohnungsbaugenossenschaft bei schlechter Bauqualität und verspäteter Übergabe des Hauses aufzunehmen und auch Strafen für den Auszug daraus auszuschließen die Genossenschaft.

In diesem Fall muss der Vertrag folgende Punkte enthalten (ihre Liste ist umfassender als die in der Gesetzgebung festgelegte):

Bedingungen für den Austritt des Teilnehmers aus der Wohnungsbaugenossenschaft;

Das Verfahren und die Höhe der Zahlung von Zahlungen an Wohnungsbaugenossenschaften;

Gewährleistungsfrist für die gekaufte Sache;

Ein klar definiertes Eigentum, auf das der Käufer gemäß der Projektdokumentation Anspruch hat;

Anforderungen an die Qualität der zu errichtenden Immobilien und die Haftung von Wohnungsbaugenossenschaften bei deren Verletzung;

Baufristen und die Haftung der Wohnungsbaugenossenschaften bei Nichteinhaltung dieser Fristen.

Im Falle einer Verzögerung der Bauzeit hat der Käufer das Recht, vom Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft vollständige und zuverlässige Informationen über den Baufortschritt zu verlangen. In diesem Fall ist es notwendig, den Antrag schriftlich zu stellen, die Fragen so klar wie möglich zu formulieren und ihn dem Vorsitzenden der Wohnungsbaugenossenschaft zur Unterschrift zu übergeben oder ihn per Wertbrief mit einem Lieferschein und einer Liste der zu versenden Anhänge.

Da die Rechte der Wan Immobilien in Rosreestr nicht registriert sind, steigt die Gefahr eines „Doppelverkaufs“ einer Wohnung deutlich.

Im Falle eines „Doppelverkaufs“ muss der Käufer dies unverzüglich offiziell der Geschäftsführung der Wohnungsbaugenossenschaft melden und anschließend eine Anzeige wegen Betrugs im Zusammenhang mit dem Doppelverkauf von Wohnungen gemäß Artikel 159 des Strafgesetzbuches einreichen der Russischen Föderation, an Strafverfolgungsbehörden.
Gleichzeitig sollten Sie einreichen Anspruchserklärung vor Gericht, um die wiederholte Vereinbarung zum Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft für ungültig zu erklären und die Rechte an Immobilien zu beschlagnahmen (damit sie nicht weiterverkauft werden).

Selbstverständlich muss sich der Käufer bei Schwierigkeiten zunächst an einen qualifizierten Anwalt wenden. Tatsache ist, dass es ziemlich schwierig ist, die vorgerichtliche Phase eines Streits auf eigene Faust korrekt zu formalisieren, und die Entscheidung des Gerichts zugunsten des Klägers hängt weitgehend davon ab.

Erscheinungsdatum 24. Juni 2014

RECHTLICHER STATUS von Wohnungsbaugenossenschaften

N.N. SHISKOEDOVA

Derzeit sind Wohnungsbaugenossenschaften (HBCs) keine Seltenheit, daher haben wir uns entschieden, auf diese Eigentümergemeinschaft, ihr rechtliches Wesen und die Besonderheiten der Rechnungslegung und Besteuerung zu achten. Der Artikel befasst sich mit den rechtlichen Grundlagen für die Tätigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften.

Die Wohnungsbaugenossenschaft ist eine NPO in Form einer Konsumgenossenschaft

In Absatz 4 der Kunst. 110 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation legt fest, dass eine Wohnungsbaugenossenschaft eine Verbrauchergenossenschaft ist. Art. widmet sich einer Konsumgenossenschaft als einer Art gemeinnütziger Organisation. 116 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Danach ist eine Konsumgenossenschaft ein freiwilliger Zusammenschluss von Bürgern und juristischen Personen auf der Grundlage einer Mitgliedschaft zur Befriedigung der materiellen und sonstigen Bedürfnisse der Teilnehmer, der durch die Zusammenlegung der Vermögensanteile seiner Mitglieder erfolgt.
Mitglieder einer Konsumgenossenschaft sind verpflichtet, die daraus entstehenden Verluste innerhalb von drei Monaten nach Feststellung der Jahresbilanz durch Nachzahlungen zu decken. Bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung kann die Genossenschaft auf Antrag der Gläubiger gerichtlich liquidiert werden. Die Mitglieder einer Konsumgenossenschaft haften subsidiär für ihre Verbindlichkeiten im Rahmen des nicht gezahlten Teils des Zusatzbeitrags jedes Genossenschaftsmitglieds.
Die Einnahmen wiederum erhält die Konsumgenossenschaft aus unternehmerische Tätigkeit Die von ihm nach Gesetz und Satzung durchgeführten Maßnahmen werden unter seinen Mitgliedern verteilt.
Im Schreiben des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 10. April 2008 N 4416-AP/D05 wird darauf hingewiesen, dass es zwei Haupttypen von Verbrauchergenossenschaften gibt:
- Genossenschaften, die im Rahmen ihrer satzungsmäßigen Haupttätigkeit tätig sind Wirtschaftstätigkeit, Einen gewinn erzielen;
- Genossenschaften, deren Haupttätigkeit kostspielig ist und deren Kosten durch die Anteilsbeiträge der Genossenschaftsmitglieder entstehen.
Wohnungsbaugenossenschaften gehören zur zweiten Art von Genossenschaften, den Kostengenossenschaften.
Gemäß Absatz 6 der Kunst. Gemäß Art. 116 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation richten sich der rechtliche Status von Verbrauchergenossenschaften sowie die Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation und den Gesetzen über solche Genossenschaften.
Zum Zwecke der Feststellung Rechtsstellung Für Wohnungsgenossenschaften ist ein solches Gesetz das Wohnungsgesetz (Kapitel 11).

Wichtig. Gesetz der Russischen Föderation vom 19. Juni 1992 N 3085-1 „Über Verbraucherkooperation (Konsumgesellschaften, ihre Gewerkschaften) in Russische Föderation" und das Bundesgesetz vom 12. Januar 1996 N 7-FZ „Über gemeinnützige Organisationen“ gelten nicht für Wohnungsbaugenossenschaften, da dies in Artikel 2 bzw. Artikel 1 Absatz 3 der genannten Gesetze direkt angegeben ist. Bestimmungen Bundesgesetz vom 30. Dezember 2004 N 215-FZ „Über Wohnungsbaugenossenschaften“ gilt ebenfalls nicht für Wohnungsbaugenossenschaften (siehe die Erläuterungen der Staatlichen Wohnungsinspektion St. Petersburg zu diesem Thema in Absatz 1 des Schreibens vom 17. Juli 2008 N 01-1462/08-0-1).

Rechtsstatus von Wohnungsbaugenossenschaften

Gemäß Art. Gemäß Artikel 110 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation ist die Wohnungsbaugenossenschaft ein freiwilliger Zusammenschluss von Bürgern sowie (in bestimmten Fällen) juristischen Personen auf der Grundlage der Mitgliedschaft, um den Bedarf der Bürger an Wohnraum zu decken und Mehrfamilienhäuser zu verwalten.
Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft beteiligen sich mit eigenen Mitteln am Bau, Umbau und der anschließenden Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig fungiert die Wohnungsbaugenossenschaft im Einklang mit dem Gesetz über städtebauliche Tätigkeiten als Bauträger und stellt zur Verfügung Grundstück Bau oder Umbau von Mehrfamilienhäusern gemäß der einer solchen Genossenschaft erteilten Baugenehmigung.
Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft können werden (Artikel 111 Absatz 1 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation):
- Bürger, die das 16. Lebensjahr vollendet haben;
- juristische Personen in gesetzlich festgelegten Fällen (d. h. juristische Personen, die Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften waren, die vor dem 1. Dezember 2011 gegründet wurden – sie behalten das Recht auf Mitgliedschaft in diesen Genossenschaften, nachdem sie entsprechende Änderungen am Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation vorgenommen haben);
- juristische Personen, die Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus sind, wenn die Wohnungsbaugenossenschaft das Gemeinschaftseigentum in diesem Gebäude verwaltet.
Eine Wohnungsbaugenossenschaft muss mindestens fünf Mitglieder haben. Andererseits sollte die Gesamtzahl der Mitglieder einer solchen Genossenschaft die Zahl der Wohnräume im im Bau befindlichen Mehrfamilienhaus nicht überschreiten.
Gemäß den Bestimmungen der Kunst. 112 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation wird die Entscheidung über die Gründung einer Wohnungsgenossenschaft von einer Gründerversammlung getroffen, an der Personen, die eine solche Genossenschaft gründen möchten, teilnehmen können. Der Beschluss zur Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft und zur Genehmigung ihrer Satzung gilt als angenommen, sofern die Personen, die der Wohnungsbaugenossenschaft beitreten möchten (Gründer), dafür gestimmt haben. Diese Personen werden ab dem Zeitpunkt ihrer staatlichen Registrierung als juristische Person Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft. Selbstverständlich muss der Beschluss der Gründerversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft protokollarisch festgehalten werden. Wie in Absatz 3 des Schreibens der Staatlichen Wohnungsinspektion von St. Petersburg vom 17. Juli 2008 N 01-1462/08-0-1 erläutert, hat jedes Mitglied der Genossenschaft in der Hauptversammlung eine Stimme (nach Mitgliedschaft).
Der rechtliche Status von Wohnungsbaugenossenschaften wird nicht nur durch die Normen des Zivil- und Wohnungsgesetzbuches, sondern auch durch die Satzung der Genossenschaft bestimmt. Darüber hinaus sind die Richter der Ansicht, dass die Hauptbedeutung bei der Regelung der Organisation und Durchführung der Tätigkeit einer Wohnungsgenossenschaft ihrer Satzung zukommt, da der Gesetzgeber die meisten Regeln zur Regelung der Tätigkeit von Wohnungsbaugenossenschaften in den Ermessensspielraum der Mitglieder der Genossenschaft delegiert hat , die bei der Entwicklung der Satzung ihre Möglichkeiten zur Verwaltung dieser juristischen Person erweitern können (Beschluss des Stadtgerichts St. Petersburg vom 27. März 2013 N 33-4343).
Aufgrund der Anforderungen des Art. Kunst. 52, 116 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und Kunst. 113 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation muss die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft folgende Angaben enthalten:
- der Name der Genossenschaft, wobei der Name das Wort „Genossenschaft“ enthalten muss;
- sein Standort;
- Gegenstand und Ziele der Aktivität;
- Verfahren für den Beitritt zur Genossenschaft;
- Höhe der Eintritts- und Aktiengebühren;
- Zusammensetzung und Verfahren zur Leistung von Eintritts- und Anteilsbeiträgen;
- das Verfahren zum Austritt aus der Genossenschaft und zur Gewährung einer Anteilseinlage und anderer Zahlungen;
- Haftung wegen Verletzung von Einlagenpflichten;
- Zusammensetzung und Kompetenz der Leitungsorgane und Kontrollorgane der Genossenschaft über ihre Aktivitäten;
- das Verfahren zur Beschlussfassung, auch in Fragen, zu denen Entscheidungen einstimmig oder mit qualifizierter Mehrheit getroffen werden;
- das Verfahren zur Deckung von Verlusten der Genossenschaftsmitglieder;
- Verfahren zur Umstrukturierung und Liquidation der Genossenschaft. Wohnungsgenossenschaften können übrigens nur in HOAs umgewandelt werden (Artikel 122 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation);
- sonstige Bestimmungen, die der geltenden Gesetzgebung nicht widersprechen.

Verwaltung der Aktivitäten von Wohnungsbaugenossenschaften

Kontrollen

Die Leitungsgremien der Wohnungsbaugenossenschaften sind (Artikel 115 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation):
- Hauptversammlung Genossenschaftsmitglieder;
- Konferenz, wenn die Zahl der Teilnehmer an der Mitgliederversammlung der Wohnungsgenossenschaft mehr als 50 beträgt und dies in der Satzung der Genossenschaft vorgesehen ist;
- Vorstand und Vorstandsvorsitzender der Wohnungsbaugenossenschaft.
Oberstes Organ ist in jedem Fall die Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft oder eine Konferenz, die in der in der Satzung festgelegten Weise einberufen wird. Die Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft wählt die Leitungsorgane der Genossenschaft und die Organe zur Überwachung ihrer Tätigkeit. Die Zuständigkeit der Mitgliederversammlung der Wohnungsgenossenschaft (Konferenz) richtet sich nach der Satzung der Genossenschaft.
Die aktuelle Gesetzgebung legt Mindestanforderungen fest, an die sich die Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften bei der Abhaltung von Sitzungen, Abstimmungen und Entscheidungen orientieren müssen. So ist die Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft gemäß Art. 117 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation gilt als kompetent, wenn mehr als 50 % der Mitglieder der Genossenschaft anwesend sind (einfache Mehrheit). Der Beschluss der Mitgliederversammlung gilt als angenommen, wenn auch eine einfache Mehrheit dafür stimmt, jedoch nicht aus der Anzahl der Anwesenden, sondern aus der Anzahl der anwesenden Mitglieder Gesamtzahl Mitglieder der Genossenschaft. In der Satzung können jedoch Fragen festgelegt werden, über die Entscheidungen durch Abstimmung getroffen werden, beispielsweise mit mehr als drei Vierteln der bei der Sitzung anwesenden Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft. Entscheidungen getroffen gelten als verpflichtend für alle Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft, auch für diejenigen, die bei der Versammlung nicht anwesend waren. Alle Beschlüsse der Sitzung werden in einem Protokoll dokumentiert.
Gleichzeitig sind die Bestimmungen der Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft, die erhöhte Anforderungen an die Beschlussfähigkeit der Hauptversammlung und die Beschlussfassung im Einzelfall festlegen, nicht nur nicht ungültig, sondern haben im Gegenteil Vorrang vor den Mindestanforderungen der Wohnungsbaugenossenschaft Kodex der Russischen Föderation. Wir wiederholen es noch einmal: Die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft haben das Recht, untereinander Vereinbarungen zu treffen, unter anderem durch die Verabschiedung der Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft, die erhöhte Anforderungen an das Verfahren zur Abhaltung von Versammlungen, Abstimmungen und Entscheidungen über bestimmte Angelegenheiten vorsieht Fragen (Beschluss des Stadtgerichts St. Petersburg vom 1. Oktober 2012 N 33-13754/2012). Die Festlegung strengerer Anforderungen an die Kriterien für die Anerkennung der Kompetenz der Hauptversammlung von Wohnungsbaugenossenschaften im Vergleich zu den gesetzlich festgelegten ist eine zusätzliche Garantie für die Feststellung der tatsächlichen Willensäußerung ihrer Mitglieder in Fragen der Tätigkeit der Genossenschaft (Beschlüsse des Stadtgerichts St. Petersburg vom 28. November 2012 N 33-16650, vom 27. März 2013 N 33-4343).

Zu Ihrer Information. Die Gerichte erkennen die Bestimmungen der Satzung als legitim an, die erhöhte Anforderungen an die Abhaltung einer Hauptversammlung und das Treffen bestimmter Entscheidungen enthalten, beispielsweise dass:
- Anerkannt wird, dass die Hauptversammlung unter Beteiligung von mindestens 2/3 (das sind 66,67 %) der Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft stattgefunden hat (und nicht mit einfacher Mehrheit, wie in Artikel 117 des Wohnungsgesetzes festgelegt). der Russischen Föderation);
- Fragen zur Höhe des Anteilsbeitrags und der Beiträge für den Unterhalt und Betrieb des Hauses, den Ausschluss von Mitgliedern der Genossenschaft und deren Liquidation sind berechtigt, wenn an ihrer Diskussion 4/5 der Gesamtzahl der Mitglieder der Wohnung teilnehmen Genossenschaft usw.
Wenn die Satzung einer Wohnungsgenossenschaft ähnliche Bestimmungen enthält, aber beispielsweise 57 % der Gesamtzahl der Mitglieder tatsächlich an der Hauptversammlung teilnehmen (was für ein Quorum gemäß den Mindestanforderungen des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation ausreicht und nicht gemäß den Anforderungen der Satzung ausreicht), ist die Versammlung ungültig.

Anforderungen an Beamte

Es ist notwendig, die besonderen Anforderungen an die Beamten der Wohnungsbaugenossenschaften zu berücksichtigen, die in der Kunst festgelegt sind. 116.1 Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation. Danach können Mitglieder des Vorstands von Wohnungsbaugenossenschaften (einschließlich des Vorstandsvorsitzenden), ein Mitglied der Prüfungskommission (Revisor) und der Hauptbuchhalter der Genossenschaft keine Bürger sein:
- wegen vorsätzlicher Straftaten vorbestraft sein;
- bei wem der Zeitraum, in dem sie einer Verwaltungsstrafe in Form eines Ausschlusses unterliegen, noch nicht abgelaufen ist;
- der zuvor die Positionen eines Managers, seines Stellvertreters oder eines Hauptbuchhalters (und in Ermangelung eines Hauptbuchhalterpostens im Personal - eines Buchhalters) einer Organisation innehatte, die im Bereich Bau, Wiederaufbau tätig ist, Überholung Kapitalbauprojekte, Ingenieurgutachten für Bauwesen, Architektur und Bauplanung oder waren Einzelunternehmer, die in diesen Bereichen tätig waren, wenn eine solche Organisation, Einzelunternehmer von der Mitgliedschaft in den entsprechenden Selbstregulierungsorganisationen ausgeschlossen oder für zahlungsunfähig (insolvent) erklärt wurden und seit diesem Ausschluss oder dem Abschluss des entsprechenden Verfahrens im Insolvenzfall (Konkurs) weniger als drei Jahre vergangen sind.

Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft

Gemäß Art. Gemäß Artikel 118 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation wird der Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaft aus der Mitte ihrer Mitglieder von einer Hauptversammlung oder Konferenz in der in der Satzung der Genossenschaft festgelegten Anzahl und für den Zeitraum gewählt. Dementsprechend ist es gegenüber der Hauptversammlung oder Konferenz rechenschaftspflichtig.
Das Verfahren zur Ausübung der Tätigkeit des Vorstands der Wohnungsbaugenossenschaften und das Verfahren zur Beschlussfassung durch diesen werden durch die Satzung und interne Dokumente der Genossenschaft (Verordnungen, Verordnungen oder andere Dokumente) festgelegt.
Der Vorstand der Wohnungsbaugenossenschaften übernimmt die Führung aktuelle Aktivitäten Die Genossenschaft wählt aus ihrer Mitte den Vorstandsvorsitzenden und übt weitere Befugnisse aus, die in der Satzung der Genossenschaft nicht in die Zuständigkeit der Hauptversammlung ihrer Mitglieder fallen.
Der Vorsitzende des Vorstands von Wohnungsbaugenossenschaften wird nicht mehr von einer Hauptversammlung oder Konferenz gewählt, sondern vom Vorstand selbst aus seiner Mitte für einen in der Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft festgelegten Zeitraum (Artikel 119 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation). ).
Bitte beachten Sie: Als Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft hat ein Bürger, wie auch andere Mitglieder der Genossenschaft, das Recht, gewählt zu werden, einschließlich des Vorstandsvorsitzenden. Die Liste der Gründe, warum ein Bürger nicht Mitglied des Vorstands einer Wohnungsbaugenossenschaft und ihres Vorsitzenden sein kann, ist in Art. aufgeführt. 116.1 des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation unterliegt keiner weiten Auslegung. So können zusätzliche Einschränkungen für die Wahl des Vorsitzenden der Wohnungsbaugenossenschaft (z. B. das zwingende Vorliegen eines eingetragenen Eigentumsrechts an Wohnräumen, die ein Bürger auf der Grundlage eingezahlter Rentenersparnisse bewohnt) vom Gericht als rechtswidrig angesehen werden und Verletzung der Rechte einzelner Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft (Urteil des Moskauer Stadtgerichts vom 22. Dezember 2011).
Die Aufgaben des Vorstandsvorsitzenden von Wohnungsbaugenossenschaften sind wie folgt:
- Sicherstellung der Ausführung der Entscheidungen des Vorstands der Genossenschaft;
- Durchführung von Handlungen ohne Vollmacht im Namen der Genossenschaft, einschließlich der Vertretung ihrer Interessen und der Durchführung von Geschäften;
- Ausübung anderer Befugnisse, die in den Normen des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation oder der Satzung der Wohnungsgenossenschaft nicht in die Zuständigkeit der Hauptversammlung der Mitglieder der Genossenschaft (Konferenz) oder des Vorstands der Genossenschaft fallen.
Der Vorsitzende des Vorstands von Wohnungsbaugenossenschaften muss bei der Ausübung von Rechten und Pflichten im Interesse der Genossenschaft nach Treu und Glauben und Vernunft handeln.

Prüfungsausschuss

Um die Kontrolle über die finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Wohnungsgenossenschaft auszuüben, wählt die Hauptversammlung (Konferenz) die Prüfungskommission der Wohnungsbaugenossenschaft (Revisor) für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren (Artikel 120 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation). Föderation).
Die Anzahl der Mitglieder der Prüfungskommission der Wohnungsbaugenossenschaft richtet sich nach der Satzung der Genossenschaft. Es ist zu beachten, dass Mitglieder der Prüfungskommission nicht gleichzeitig Vorstandsmitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften sein oder andere Positionen in den Leitungsorganen der Genossenschaft bekleiden können.
Die Prüfungskommission muss aus ihrer Mitte einen Kommissionsvorsitzenden wählen. Die Aufgaben der Prüfungskommission der Wohnungsbaugenossenschaft (Revisor) sind standardmäßig:
- obligatorische planmäßige Prüfung der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten von Wohnungsbaugenossenschaften (mindestens einmal im Jahr);
- Vorlage der Schlussfolgerungen zum Haushaltsplan der Genossenschaft, zum Jahresbericht und zur Höhe der obligatorischen Zahlungen und Beiträge vor der Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft (Konferenz);
- der Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaften (Konferenz) über ihre Tätigkeit Bericht zu erstatten.
Bitte zahlen Sie Besondere Aufmerksamkeit dass die Prüfungskommission der Wohnungsgenossenschaft (Revisor) jederzeit das Recht hat, eine Prüfung der finanziellen und wirtschaftlichen Aktivitäten der Genossenschaft durchzuführen, und Zugang zu allen Unterlagen im Zusammenhang mit ihrer Tätigkeit hat.
Die konkrete Vorgehensweise für die Arbeit der Prüfungskommission der Wohnungsbaugenossenschaft (Revisor) wird durch die Satzung und andere Unterlagen der Genossenschaft bestimmt.

Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft

Aufgrund der Kunst. Gemäß Artikel 121 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation muss ein Bürger oder eine juristische Person, die Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft werden möchte, beim Vorstand dieser Genossenschaft einen Antrag auf Aufnahme als Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft stellen. Dieser Antrag muss innerhalb eines Monats vom Vorstand geprüft und durch Beschluss der Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft oder der Wohnungsbaugenossenschaft genehmigt werden. Darüber hinaus ist eine Eintrittsgebühr zu entrichten. Ab dem Zeitpunkt der Zahlung des Aufnahmegeldes nach Genehmigung des Beschlusses über die Aufnahme in die Wohnungsbaugenossenschaft durch die Mitgliederversammlung oder Konferenz wird ein Bürger oder eine juristische Person als Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft anerkannt.
Die Gründe für die Beendigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft sind (Artikel 130 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation):
- Austritt aus der Genossenschaft;
- Ausschluss eines Genossenschaftsmitglieds;
- Liquidation einer juristischen Person, die Mitglied der Genossenschaft ist;
- Liquidation von Wohnungsbaugenossenschaften;
- Tod eines Bürgers, der Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft ist.
Der Antrag eines Mitglieds einer Wohnungsgenossenschaft auf freiwilligen Austritt aus der Genossenschaft wird in der in der Satzung vorgeschriebenen Weise berücksichtigt.
Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft kann aufgrund eines Beschlusses einer Mitgliederversammlung der Wohnungsbaugenossenschaft (Konferenz) nur dann aus einer Genossenschaft ausgeschlossen werden, wenn er ohne triftigen Grund seine Pflichten grob verletzt durch das Wohnungsgesetz der Russischen Föderation oder die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft.
Im Falle des Todes eines Mitglieds einer Wohnungsbaugenossenschaft haben dessen Erben das Recht, der Genossenschaft durch Beschluss der Mitgliederversammlung (Konferenz) beizutreten.

Besonderheit gesetzliche Regelung Für die Tätigkeit von Wohnungsgenossenschaften ist die große Bedeutung der Bestimmungen der Satzung der Genossenschaft wichtig, in der ihre Mitglieder im Vergleich zu den im Wohnungsgesetz der Russischen Föderation vorgeschriebenen Anforderungen erhöhte Anforderungen an die Lösung bestimmter Probleme stellen können. Daher muss die Entwicklung der Satzung und ihre Aktualisierung äußerst ernst genommen werden, da sie eine Art Garantie für die gültige Willensäußerung ihrer Mitglieder in Schlüsselfragen der Tätigkeit der Genossenschaft darstellt.

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Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist eine juristische Person in Form einer Gemeinschaft, deren Aufgabe es ist, den Mitgliedern der Genossenschaft Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Gewerkschaft kann jede Person beitreten, unabhängig von ihrem Status.

Was ist eine Wohnungsbaugesellschaft?

Wenn wir reden in einfacher Sprache, dann ist eine Wohnungsbaugenossenschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) ein Zusammenschluss von Personen, die für alle Mitglieder der Vereinigung ein gemeinsames Budget für den Kauf oder Bau von Wohnungen erstellt haben. Für den Beitritt zur Wohnanlage ist ein Mitgliedsbeitrag erforderlich, dessen Geld für Wohnraum ausgegeben wird.

Rechte und Pflichten gemeinnützige Organisation in zwei Hauptinstallationen installiert Vorschriften:

1. Artikel 111 und 112 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation;
2. Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation – Abschnitt über juristische Personen.

Das wichtigste Dokument, das die Aktivitäten und Fähigkeiten der Gewerkschaft regelt, ist die Satzung.

Die Satzung ist das Hauptdokument der Organisation. Hier wird alles niedergeschrieben, was mit dem Funktionieren der Wohnanlage zusammenhängt: die Höhe der Eintrittsgelder, die Grundvoraussetzungen für den Beitritt und Austritt aus der Organisation usw.

Das oberste Leitungsorgan der Genossenschaft (in der Regel die Mitgliederversammlung) wählt und ernennt einen Verantwortlichen für die Finanz- und Wirtschaftstätigkeit. Dasselbe Gremium hat das Recht, den Kandidaten zu wechseln, wenn er mit der Wahl unzufrieden ist.

Eine Genossenschaft kann von mindestens 5 Personen gegründet werden, die Gesamtzahl der Personen sollte jedoch die Plätze im Genossenschaftshaus nicht überschreiten.

Damit ein Verein als offiziell gegründet gilt, ist ein einstimmiger Beschluss der Gründer erforderlich.

Die Gesetzgebung der Russischen Föderation beschreibt nicht alle Feinheiten der Struktur von Wohnanlagen. Dies liegt weiterhin im Ermessen der Community-Mitglieder, das Gesetz verlangt jedoch die Führung eines Protokolls, das alle wichtigen Ereignisse seit ihrer Gründung widerspiegelt.

Arten von Genossenschaften

IN momentan Es gibt drei Arten von Wohnungsbaugenossenschaften:

1. Standard-Wohnungsbaugenossenschaften;
2. Wohnungs- und Baugenossenschaft (HBC);
3. Wohn- und Spargenossenschaft (HSC).

Jede Gemeinschaft weist eine Reihe grundlegender Unterschiede in Struktur und Satzung auf. Wir haben oben über den ersten Typ gesprochen, also schauen wir uns als Nächstes die beiden anderen an.

Wohnungs- und Baugenossenschaft

Grundlegender Unterschied eine Standard-Eigentumswohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft – bei letzterer besteht das Hauptziel darin, Wohnungen zu bauen und nicht, sie zu kaufen. In der Regel organisieren solche Vereine den Bau großer Häuser.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft wird wie folgt gegründet:

1. Es findet eine Gründerversammlung statt, die unbedingt protokolliert wird;
2. Die Satzung der Baugemeinschaft wird genehmigt;
3. Zahlungen an den Staat erfolgen in Höhe von 2.000 Rubel;
4. Registrierung der Genossenschaft als juristische Person mit Eintragung in das Einheitliche Staatsregister.

Das wichtigste Dokument, das die Funktionsweise der Gewerkschaft regelt, bleibt die Satzung. Es sagt aus:

• Regeln für den Beitritt und Austritt aus der Gewerkschaft;
• Höhe der Anzahlung;
• Beschreibung des gemeinsamen Eigentums und der Nuancen seiner Nutzung.

Der unbestreitbare Vorteil dieser Gesellschaft besteht darin, dass Wohnungsbaugenossenschaften von Menschen gegründet werden können Behinderungen. In diesem Fall bietet der Staat folgende Anreize:

• Für den Bau Wohngebäude die Verwaltung ist verpflichtet, Grundstücke unentgeltlich zur Verfügung zu stellen;
• Ein Wohnprojekt für eine Genossenschaft wird völlig kostenlos entwickelt und bereitgestellt;
• Die Stadtverwaltung verpflichtet sich, bei der Anbindung des Neubaus an die städtische Infrastruktur mitzuhelfen.

Aber es gibt eine Nuance: Eine solche Gemeinschaft hat das Recht, nur Häuser der Economy-Klasse zu bauen.

Wohn- und Spargenossenschaft

ZHNK unterscheidet sich von anderen Gewerkschaften dadurch, dass Gemeindemitglieder durch Aktienbeiträge Mittel für den Kauf von Wohnraum ansammeln. In diesem Fall werden Wohnungen an ganz anderen Orten erworben.

Die Wahl eines solchen Vereins ist ein riskantes Unterfangen, da Wohnungsbaugenossenschaften eine hervorragende Tarnung für Betrüger darstellen. Daher gibt es bei der Wahl einer Wohnungs- und Spargenossenschaft eine Reihe von Empfehlungen:

• Offene Politik der Organisation und loyale Haltung gegenüber den Aktionären;
• Die Tätigkeit der Gewerkschaft erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der Gesetze der Russischen Föderation;
• Eine zuverlässige Genossenschaft sollte mit großen und bewährten Banken zusammenarbeiten;
• Alle Probleme werden durch das Treffen zeitnah gelöst;
• Transparentes Community-Management und ein klar definiertes Ziel;
• Der Mitgliedsbeitrag soll der niedrigste aller Genossenschaften sein.

Eine Bauspargenossenschaft ist eine hervorragende Alternative für eine Hypothek. Somit beträgt die Überzahlung für eine Wohnung, die mit einer Hypothek über 2,5 Millionen Rubel aufgenommen wurde, den üblichen Kreditzins:

• Über 10 Jahre – 2,1 Millionen Rubel;
• Über 20 Jahre - 4,9 Millionen Rubel.

Es stellt sich heraus, dass der Kreditgeber über 20 Jahre hinweg das Doppelte für die Wohnung zahlt und die Anzahlung mindestens 15 % der Wohnkosten betragen muss.

Was nun Wohnen und kommunale Dienstleistungen zum gleichen Preis für Wohnen betrifft. Der Eintrittspreis + Mitgliedsbeitrag + Anteil beträgt nicht mehr als 100.000 Rubel, was deutlich weniger als 15 % der Wohnungskosten ausmacht.

Der Mitgliedsbeitrag wird nur einmal gezahlt, wenn eine Person der Gemeinschaft beitritt. Mit diesem Geld werden die Aktivitäten der Gewerkschaft finanziert: Lohn Anwälte, Buchhaltungsabteilungen usw.

Die Berechnungen lauten wie folgt: Über 23 Monate werden unter Berücksichtigung der monatlichen Einzahlung 35 % der Gesamtkosten der Wohnung angesammelt – 890.000 Rubel. Anschließend wird ein Darlehen von 1,7 Millionen bei der Gemeinde aufgenommen. Der Standardzinssatz für solche Gemeinden beträgt 3 %. Es stellt sich heraus:

• 1 Jahr – 510.000 Rubel;
• 2 Jahre – 500.000;
• 3 Jahre – 480.000;
• 4. Jahr – 270.000.

Dadurch erwirbt ein Gewerkschaftsmitglied nach 23 Monaten ein Eigenheim und zahlt die Schulden nach 3 Jahren und 7 Monaten vollständig zurück.

Vor- und Nachteile von Wohnungsbaugenossenschaften

Jede Art von Wohnungsgenossenschaft hat ihre eigenen besonderen Vorteile, aber wenn wir sie verallgemeinern, erhalten wir Folgendes positive Punkte:

• Wohnungskosten . Da das Budget einer gemeinnützigen Organisation nur aus Mitteln der Vereinsmitglieder besteht (es gibt überhaupt kein Kreditgeld), sind die Wohnkosten etwa zwei-, manchmal sogar dreimal niedriger. Dies ist der Hauptvorteil aller LCD-Typen.
• Keine Zertifikate erforderlich . Um ein Hypothekendarlehen aufzunehmen, müssen Sie Unterlagen über Zahlungsfähigkeit, Einkommen, Gesundheitszeugnis usw. vorlegen. Um Quadratmeter über eine Genossenschaft zu erwerben, genügt die Vorlage eines Reisepasses und eines Scans Arbeitsmappe. Dieses Phänomen ist einfach zu erklären: Skrupellose Mitglieder der Gewerkschaft werden sich irgendwann selbst aussortieren, ohne etwas zu bekommen.

Trotzdem positive Seiten Wohnungsbaugenossenschaften sind nicht ohne erhebliche Nachteile:

• Mitgliedsbeitrag . Um einer Genossenschaft beizutreten, müssen Sie einen Betrag in Höhe von 3 bis 7 % des Wohnungspreises einzahlen. Dieser Beitrag kann als unentgeltlich angesehen werden, da er nicht in den Sparbetrag einfließt und dem Zahler im Falle eines Austritts aus dem Verein nicht zurückerstattet wird;
• Eigen . Wenn ein Kunde mit einer Bank einen Vertrag über die Aufnahme eines Hypothekendarlehens abschließt, geht die Wohnung sofort in das Eigentum des Zahlers über, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt verpfändet ist. Bei verspäteten Zahlungen gibt die Bank Zeit, die unangenehme Situation zu korrigieren, da eine gerichtliche Verfolgung nicht in ihrem Interesse liegt. Bei Wohnanlagen bleibt die Wohnung bis zur letzten Zahlung Eigentum des Vereins, daher hat der Verein bei Zahlungsverzug das Recht, die Wohnung ohne Verfahren wegzunehmen.

Wohnungsbaugenossenschaft – was ist das? (Video)

Im folgenden Video wird kurz erläutert, was Wohnungsbaugenossenschaften sind und warum sie benötigt werden:

Mitgliedschaft in Wohnungsbaugenossenschaft bringt mehr Vorteile als Verluste. Alle Risiken hängen nur mit dem zusammen, was der Bürger nicht getan hat richtige Wahl Organisationen.