Immobilienbewertung: Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Marktwert von Immobilien. Das Konzept des Marktwerts

Unter Marktwert bezieht sich auf den Preis eines Objekts, den sowohl der Verkäufer als auch der Käufer vereinbaren und der unter Bedingungen des freien Wettbewerbs festgelegt wird. Das Bundesgesetz Nr. 135 stellt fest, dass die Bildung des Marktwerts nicht durch außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst wird – wir können von einem Marktwert sprechen, wenn:

Es bestand kein Zwang zum Abschluss der Transaktion seitens eines Dritten.

Das Objekt wird auf präsentiert offener Markt Nutzung eines Angebots, das für ähnliche Objekte typisch ist.

Die Zahlung erfolgt in Geldform.

Die Marktwertermittlung erfolgt in Bezug auf Objekte wie Immobilien, Autos und ein Wertpapierpaket.

In welchen Fällen muss der Marktwert ermittelt werden?

Das BFS Nr. 2 enthält eine Liste von Fällen, in denen es erforderlich ist, ein Objekt unter Einbeziehung eines kompetenten Gutachters zu bewerten:

Bei der Veräußerung eines Objekts für staatliche Zwecke.

Im Falle der Insolvenz eines Unternehmens, wenn Schulden gegenüber Gläubigern auf Kosten des Eigentums zurückgezahlt werden.

Wenn eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit verwendet wird (relevant für ein Hypothekendarlehen).

Wenn ein neuer Gründer einer Organisation einen nicht monetären Beitrag zur Satzung leistet.

Wenn auf Empfehlung des Vorstands einer Organisation ein Wertpapierpaket gekauft wird.

Marktwert: Berechnungsmethoden

Zur Berechnung des Marktpreises eines Objekts gibt es mehrere Ansätze:

Methode Vergleichsverkäufe. Das Vergleichsobjekt wird mit anderen Objekten ähnlicher Eigenschaften verglichen, deren Marktpreise bereits bekannt sind. Der vergleichende Ansatz wird für viele Objekte verwendet, zum Beispiel eine Immobilie, ein Aktienpaket, ein Unternehmen, und gilt als der gebräuchlichste (in 90 % der Fälle verwendet). Die Kriterien für die Auswahl von Objekten zum Vergleich werden abhängig von der Art des Objekts selbst identifiziert – wenn es sich beispielsweise um solche Kriterien handelt, handelt es sich um die Stufe Lebenszyklus, Anzahl der Mitarbeiter, Art der verkauften oder produzierten Waren, Standort. Der Vorteil des Ansatzes ist die Zuverlässigkeit – man geht davon aus, dass diese Methode die aktuelle Marktsituation bestmöglich berücksichtigt.

Kostenmethode basiert auf der Ermittlung der Höhe der Kosten, die dem Eigentümer durch den Ersatz oder die Wiederherstellung des Objekts entstehen. Möglich Reproduktion(genau das gleiche Objekt erstellen) und so weiter Auswechslung(Erstellen eines Objekts, das dieselben Funktionen ausführen kann). Auch die Kostenmethode wird in zwei Untertypen eingeteilt: Methode zur Bewertung des Nettovermögens(basierend auf der Bewertung aller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten) und Liquidation Methode, anwendbar beispielsweise auf die Bewertung insolventer Unternehmen.

Einkommensmethode basiert auf der Berechnung des Marktpreises auf der Grundlage der Einnahmen, die das Objekt dem Eigentümer in der Zukunft bringen kann. Die Ertragswertmethode wird am häufigsten zur Bewertung eines Unternehmens oder eines Wertpapierpakets verwendet. Die Hauptschwierigkeit dieses Ansatzes besteht darin, eine vernünftige Prognose des Abzinsungssatzes und des Cashflows zu formulieren. Daher muss der Spezialist mit der Branche, zu der das Unternehmen gehört, gut vertraut sein. Der Nachteil der Einkommensmethode ist die Verwendung von Buchhaltungsinformationen, die die tatsächlichen Kostenindikatoren verfälschen können.

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In Wirtschaftsbeziehungen taucht häufig der Begriff „Marktwert“ auf. Dies ist der monetäre Ausdruck der Verpflichtung eines Transaktionsteilnehmers gegenüber einem anderen, deren Höhe durch die Bedingungen eines offenen und wettbewerbsorientierten Marktes bestimmt wird. Bei der Planung des Verkaufs von Produkten, Anlagevermögen oder einem Unternehmen als Ganzes sollten sich Organisationen, Unternehmer und Einzelpersonen auf diesen Indikator konzentrieren. Sie kann aus einer unabhängigen Bewertung oder Marketinganalyse gewonnen werden. Eine Preissenkung von mehr als 20 % zieht Rückfragen seitens der Aufsichtsbehörden und eine mögliche Steuerpflicht nach sich.

Die Bestimmung des Marktwerts hängt nicht von den spezifischen Merkmalen der Transaktion ab und bedeutet nicht, dass der Kauf und Verkauf eines Produkts oder einer Dienstleistung tatsächlich stattfindet. Dabei handelt es sich um eine Art kollektive Wahrnehmung der Teilnehmer an Wirtschaftstransaktionen, die unter dem Einfluss der Besonderheiten der Marktsituation entsteht, aber nicht den Einfluss nichtmarktbezogener Faktoren widerspiegelt.

Im allgemeinen Verständnis ist der Marktpreis eine monetäre Einschätzung des Wertes eines Produkts, die sich unter folgenden Bedingungen ergibt:

Der Markt ist geöffnet, d.h. Es gibt keine wirtschaftlichen oder administrativen Hindernisse, die den Eintritt neuer Verkäufer und Käufer unmöglich machen würden.
Der Markt wird als wettbewerbsorientiert anerkannt, d.h. Auf ihr werden homogene Waren und Dienstleistungen verkauft und es gibt eine ausreichende Zahl entscheidungsfreier Käufer und Verkäufer.
Kauf und Verkauf erfolgen auf einem offenen und wettbewerbsorientierten Markt, auf dem der Käufer über ausreichende Informationen über die Eigenschaften des verkauften Produkts verfügt und zwischen diesem und Alternativen wählen kann. Um eine Transaktion abzuschließen, sind vom Unternehmen einige Anstrengungen erforderlich: Verhandlungen und Entwicklung eines Marketingplans.
Käufer und Verkäufer orientieren sich an marktüblichen Motiven. Sie sind nicht miteinander verbunden und unterliegen keinem Druck durch nicht marktbezogene Umstände. Der Kunde hat ausreichend Zeit und Gelegenheit, sich über verfügbare Produktalternativen zu informieren. Sein Ziel ist es, den attraktivsten Preis zu finden, und um dies zu erreichen, wird er keinen überhöhten Preis akzeptieren, der den Marktbedingungen nicht entspricht.
Die geschätzten Kosten einer Ware oder Dienstleistung spiegeln die tatsächliche Situation wider, nicht die Vergangenheit oder die Erwartungen der Marktteilnehmer für die Zukunft. Daher geben Unternehmen, die sich mit der unabhängigen Bewertung von Immobilien oder Unternehmen befassen, in ihren Berichten immer das Datum an, an dem die bereitgestellten Informationen aktuell sind.

Das Konzept des Marktwerts ist eine kalkulierte, hypothetische Kategorie, da Märkte in einer realen Wirtschaft nicht die Merkmale absoluter Konkurrenz und Offenheit erfüllen. Deshalb ist die Berechnung eines solchen Preises keine Garantie dafür, dass die Transaktion tatsächlich zustande kommt.

Marktwert im Steuerrecht verstehen

Die Abgabenordnung der Russischen Föderation deckt den Begriff des Marktwerts weitgehend ab. Die im Dokument enthaltene Analyse dieses Begriffs ermöglicht es uns, die Handlungen von Wirtschaftssubjekten zu verfolgen und zu unterdrücken, die durch Preissenkungen die Steuerbeiträge an die Staatskasse minimieren.

Wenn eine Person oder Organisation ein Produkt zu einem Preis verkauft, der 20 % unter dem Marktpreis liegt, könnten Regulierungsbehörden daran interessiert sein. Wird ein Verstoß nachgewiesen, muss der Verkäufer zusätzliche Steuern an den Haushalt und damit auch Strafen und Bußgelder zahlen.

Aus Sicht der Steuerdienstleistungen entspricht ein angemessener Marktwert dem Preis ähnlicher Waren und Dienstleistungen, die von anderen Verkäufern unter ähnlichen wirtschaftlichen Bedingungen angeboten werden. Gemäß Art. 40 der Abgabenordnung der Russischen Föderation umfasst das Konzept der Homogenität folgende Bewertungsparameter:

identischer kommerzieller Zweck der Produkte;
ähnliches Qualitätsniveau;
ein Herkunftsland;
Ähnlichkeit von Marken;
ähnlicher Ruf der Verkäufer.

Die Steuergesetzgebung basiert auf der „Marktwertvermutung“. Sein Kern besteht darin, dass die Preise von Transaktionen, die zwischen nicht voneinander abhängigen Handelsstrukturen abgeschlossen werden, a priori als Marktpreise anerkannt werden.

Die Kosten der zwischen verbundenen Parteien verkauften Waren gelten als Marktwert, wenn die Grundsätze der freien Preisgestaltung beachtet werden. Beispielsweise werden Waren über den Börsenhandel oder zu einem mit dem Kartellamt vereinbarten Preis verkauft.

Als Marktpreis kommt man in Betracht, wenn er den Kosten homogener Produkte entspricht, deren Informationen aus offiziellen Quellen eingeholt werden können: auf den Portalen staatlicher Behörden, in Rezensionen spezialisierter Organisationen, aus seriösen gedruckten Publikationen usw.

Bei der Analyse der von einem Unternehmen oder Einzelunternehmer festgelegten Preisschilder berücksichtigen die Steuerbehörden Informationen über ähnliche Transaktionen, d.h. diejenigen, die ähnlich sind:

Zahlungsart (Vorkasse oder Nachzahlung);
Lieferzeit der Ware;
Menge der verkauften Chargen.

Bei erheblichen Abweichungen der angegebenen Parameter gelten die Transaktionen als nicht vergleichbar und können nicht zur Bewertung herangezogen werden.

Die Steuergesetzgebung führt den Grundsatz der Objektivität ein, wonach die Regulierungsbehörde zur Feststellung der Einhaltung oder Nichteinhaltung des Marktwerts nicht die Daten einer, sondern mehrerer Transaktionen analysieren muss.

Wie ermittelt man den Marktpreis?

Der Marktwert kann in Geld ausgedrückt werden. Es spiegelt wider, für wie viel ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Dienstleistung verkauft werden kann, wenn es derzeit in einem Wettbewerbsumfeld versteigert wird. Zur Bestimmung des Indikators gibt es drei anerkannte Methoden:

Vergleichend

Dies ist die einfachste Technik, deren Kern darin besteht, nach Daten zu ähnlichen Objekten zu suchen. Als Informationsquellen gelten Behördendaten Staatsmacht, spezialisierte Organisationen, gedruckte Veröffentlichungen usw.

Der Spezialist sammelt eine Reihe von Daten, identifiziert diejenigen, die sich auf Waren beziehen, die den untersuchten ähnlich sind, ermittelt Trends und nimmt Anpassungen an die Besonderheiten des Marktes und der Transaktionsbedingungen vor. Bei Bedarf werden abnehmende oder steigende Korrekturfaktoren verwendet.

Teuer

Es basiert auf der Annahme, dass der Käufer das Produkt nicht kaufen, sondern mit eigenen Händen herstellen konnte. Die Aufgabe des Gutachters besteht darin, zu ermitteln, welche Kosten ihm entstehen würden. Die Technik eignet sich zur Bestimmung des Wertes von Immobilien, neuen Produkten, für die es keine Analoga auf dem Markt gibt.

Beispielsweise plant ein Unternehmen den Verkauf eines Hauses. Es wird berechnet, wie viel die Errichtung eines solchen Gebäudes kosten wird, wie hoch der Preis für den Kauf oder die langfristige Pacht von Grundstücken, den Anschluss von Kommunikationsmitteln usw. ist. Das Ergebnis wird um verschleißbedingte Korrekturfaktoren und andere Faktoren bereinigt.

Profitabel

Dabei wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer der Immobilie diese für andere Zwecke nutzen und Einkünfte erzielen könnte. Bei der Verkehrswertermittlung einer Wohnung wird beispielsweise die Höhe der Mietzahlungen für eine bestimmte Anzahl von Jahren ermittelt. Aufgrund der Undurchsichtigkeit des Inlandsmarktes ist diese Methode in Russland am wenigsten anwendbar.

In welchen Fällen gilt der Preis als Marktpreis?

Ökonomen und Steuerbehörden gehen davon aus, dass der Marktwert das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage homogener Güter widerspiegelt. Dies ist der Höchstpreis, zu dem ein Verkäufer seine Produkte in einem Wettbewerbsumfeld verkaufen kann, und der Mindestpreis, zu dem ein Käufer sie kaufen kann.

In der Praxis interpretieren die Steuerbehörden das Konzept des Marktwerts falsch und stellen unbegründete Ansprüche gegenüber Organisationen und Einzelpersonen. Schauen wir uns häufige Fehler an.

Die Kosten, zu denen das Unternehmen Waren an andere Vertragspartner verkauft, werden nicht als Marktwert anerkannt

Um festzustellen, ob der Preis zu niedrig ist, haben die Steuerbehörden nicht das Recht, Informationen über andere Transaktionen des untersuchten Unternehmens zu verwenden. Sie müssen eine von drei anerkannten Methoden anwenden: Kosten-, Ertragskapitalisierungs- oder Vergleichsmethode, basierend auf der Analyse von Informationen aus öffentlichen Quellen.

Der aktuelle Marktwert ist nicht der Durchschnittspreis einer Ware

Dieser Ansatz berücksichtigt nicht die Umstände einer bestimmten Transaktion und kann daher nicht als objektiv angesehen werden. Die Warenkosten können je nach hohen Rohstoffkosten, Liefermethoden, Logistikmerkmalen, der Verfügbarkeit von Zahlungsaufschüben und anderen Faktoren erheblich variieren.

Als Vergleichsbasis sollten die Steuerbehörden abgeschlossene Transaktionen heranziehen.

Die Analyse der ungefähren Warenkosten kann nicht als Grundlage für die Schlussfolgerung dienen, dass das Unternehmen illegale Preise anwendet. Alle vom Föderalen Steuerdienst verwendeten Informationen sollten sich nicht auf hypothetisch mögliche, sondern auf tatsächlich abgeschlossene Transaktionen über einen kurzen Zeitraum beziehen.

Der Höchstpreis einer Ware wird nicht als Marktpreis anerkannt

Die Praxis zeigt, dass Finanzbehörden häufig versuchen, Unternehmen und Bürger zur Rechenschaft zu ziehen und ihnen zusätzliche Steuern zu berechnen, wobei sie den Höchstpreis von Transaktionen einer bestimmten Art als Grundlage nehmen. Als Vergleichsbasis nehmen sie beispielsweise die teuerste verkaufte Wohnung, die höchste Miete. Dieser Ansatz ist inakzeptabel und die Handlungen von Steuerbeamten können vor Gericht angefochten werden.

Der Marktpreis ist nicht identisch mit den Kosten und Zollwert

Der Preis für ein Produkt muss per Definition höher sein als die Gesamtkosten seiner Produktion, sonst erleidet das Unternehmen Verluste. Der Zollwert wird nach einer grundsätzlich anderen Methode ermittelt als der Marktwert. Ihr einziger Zweck besteht darin, in den Dokumenten anzugeben, die für die Anmeldung von aus dem Ausland eingeführten Waren erforderlich sind.

Der Marktwert entspricht nicht dem Buchwert

Es ist wichtig zu verstehen, dass Buchwert und Marktwert keine identischen Konzepte sind. Der erste spiegelt den Preis wider, zu dem ein Anlagevermögen in die Buchführung des Unternehmens aufgenommen wird. Die zweite gibt an, für wie viel Geld Sie es bei Bedarf verkaufen können.

Bei der Preisanalyse können Sie nur Vergleiche mit ähnlichen Produkten verwenden, die zu ähnlichen Konditionen verkauft werden

Wenn ein Unternehmen Audi-Autos verkauft, können Transaktionen anderer Marktteilnehmer, die Gazelle oder Lexus verkaufen, nicht als Vergleichs- und Analysebasis herangezogen werden. Produkte haben unterschiedliche Herkunftsländer, Verbrauchermerkmale, Herstellerreputationen und andere Parameter und können daher nicht als homogen angesehen werden.

Die Konditionen von Transaktionen sind oft von entscheidender Bedeutung für die Festlegung ihrer monetären Eigenschaften. Die Preispolitik eines großen Unternehmens, das Lebensmittel in großen Mengen verkauft, ist nicht mit der Vorgehensweise eines kleinen Familienunternehmens zu vergleichen, das Süßigkeiten verkauft selbstgemacht Stück für Stück.

Der Einfluss des Marktpreises auf die Aktivitäten des Herstellers ist eine erwiesene Tatsache. Um einen vollen Gewinn zu erzielen und keine Probleme mit dem Finanzamt zu haben, muss das Unternehmen diesen Indikator auf der Grundlage einer Kosteneinschätzung oder der aktuellen Wirtschaftslage festlegen. Die richtige Herangehensweise an die Preisgestaltung ist die Basis für den Erfolg Wirtschaftstätigkeit.

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Wie jedes Produkt auf dem Markt haben Immobilienobjekte einen Preis und einen Wert (siehe Abb. 5.1).

Reis. 5.1. Kosten, Preis und Kosten

Immobilienpreis - Dies ist der Preis einer bestimmten Kauf- und Verkaufstransaktion, die stattgefunden hat. Da der Preis bei jeder tatsächlich geplanten Transaktion vom Wert der Immobilie abhängt, werden diese Begriffe häufig synonym verwendet.

Der Transaktionspreis kann erheblich vom Marktwert abweichen. Dieser Unterschied hängt von einer Reihe von Gründen ab, beispielsweise der Verfügbarkeit von Analoga oder der Marktstabilität. Also während der Krise von 1993-1994 und 1998-1999. Um schnell Geld zu erhalten, stimmten Verkäufer in der Ukraine bereitwillig einer Preissenkung von 10 bis 20 % zu, um den Verkauf von Objekten zu beschleunigen. Oftmals wird der Anfangspreis bewusst um 15–20 % erhöht, um diesen Betrag dann im Verhandlungsprozess zu verlieren. Manchmal wird der Preis unter dem Einfluss der persönlichen Vorstellungen der Transaktionsteilnehmer gebildet und ist nicht vorhersehbar.

Preis ist das Geldäquivalent von Eigentum.

Marktwert der Immobilie ist der wahrscheinlichste Preis, zu dem es unter Wettbewerbsbedingungen auf dem freien Markt verkauft werden könnte. Es wird angenommen dass:

o eine der Parteien der Transaktion ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen, und die andere Partei ist nicht verpflichtet, sie zu kaufen;

o die Parteien sind sich des Transaktionsgegenstandes bewusst und handeln im eigenen Interesse;

o das Bewertungsobjekt in Form eines öffentlichen Angebots dem freien Markt angeboten wird;

o der Transaktionspreis eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand und ein Anreiz für eine andere Person ist, die Transaktion abzuschließen;

o Zahlung für eine Immobilie in Geldform. Somit ist der Marktwert Gegenstand von Verhandlungen und kann entweder steigen oder fallen.

Der Begriff des Wertes einer Immobilie kann aus verschiedenen Perspektiven betrachtet werden. Sie unterscheiden daher zwischen Marktwert, Wiederbeschaffungswert, Verbraucherwert, Wiederherstellungswert, Investitionswert, Versicherungswert, Steuerwert, Liquidationswert, Anfangswert, Restwert, Sicherheitenwert des Rechts zum Leasing einer Immobilie, dem Wert eines Betriebsunternehmens und einer Immobilie in bestehender Nutzung , usw.

Verbraucherkosten (Wert bei bestehender Nutzung) spiegelt den Wert einer Immobilie für einen bestimmten Eigentümer wider, der nicht beabsichtigt, sie auf den Markt zu bringen.

Wiederbeschaffungskosten bestimmt durch die Kosten zu aktuellen Preisen für den Bau einer exakten Kopie der zu bewertenden Immobilie. Hier werden die gleichen architektonischen Lösungen verwendet, ähnliche Baustrukturen und Materialien verwendet, sogar die Qualität der Bau- und Installationsarbeiten sowie die Veralterung und Mängel der architektonischen Lösungen des reproduzierten Objekts werden reproduziert.

Wiederbeschaffungskosten wird durch die Kosten zu aktuellen Preisen für den Bau einer Immobilie bestimmt, deren Nutzen dem der zu bewertenden Immobilie entspricht, die jedoch in einem neuen architektonischen Stil unter Verwendung moderner Designstandards und fortschrittlicher Materialien und Designs sowie moderner Ausstattung errichtet wurde.

Wiederbeschaffungskosten wird durch die Kosten für die Reproduktion einer exakten Kopie eines Objekts ausgedrückt, und die Wiederbeschaffungskosten werden durch die Kosten für die Erstellung eines funktionsfähigen Analogons ausgedrückt.

Investitionskosten - der Preis einer Immobilie, der auf der Grundlage ihrer Rentabilität für eine bestimmte Person zur Erreichung eines bestimmten Anlageziels bestimmt wird. Der Anlagewert wird auf der Grundlage des erwarteten Einkommens des Anlegers und der spezifischen Kapitalisierungsrate berechnet und kann entweder über oder unter seinem Marktwert liegen. Diese Art von Kosten ist subjektiv.

Versicherungskosten von Immobilienobjekten wird auf der Grundlage der Wiederbeschaffungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten eines Objekts berechnet, das von der Zerstörung (oder Zerstörung) bedroht ist. Anhand der Kosten für die Versicherung der Immobilie werden Versicherungssummen, Zahlungen und Zinsen ermittelt.

Steuerkosten Immobilienvermögen, rechtliche und Einzelpersonen durch akkreditierte Standards bestimmt wann Steueraufsichtsbehörden Sachverständige Gutachter basieren entweder auf dem Marktwert oder den Wiederbeschaffungskosten der Immobilie. Derzeit erfolgt eine solche Bewertung von Immobilien nach der regulatorischen Methodik unter Berücksichtigung des Inventarwerts der Immobilie und auf der Grundlage der Wiederbeschaffungskosten.

Liquidationswert Dieser Wert bestimmt, wann eine Immobilie in kürzerer Zeit als die normale Nutzungsdauer ähnlicher Immobilien veräußert werden muss und ist der Nettobetrag, den der Eigentümer der Immobilie bei einer Liquidation oder einem Zwangsverkauf erhalten könnte.

Entsorgungskosten ist der Nettobetrag, den der Eigentümer einer Immobilie nach vollständiger Liquidation der Immobilie erhalten kann.

Primärkosten Immobilienobjekt – die tatsächlichen Kosten für den Erwerb oder die Erstellung des Objekts zum Zeitpunkt des Beginns seiner Nutzung.

Restwert Immobilienobjekt – die Kosten des Objekts unter Berücksichtigung der Abnutzung.

Wert der Immobilie bei bestehender Nutzung - der Marktwert einer Immobilie, basierend auf der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit unter den Bedingungen eines möglichen Verkaufs auf dem Markt.

Betriebskosten des Unternehmens - die Kosten eines einzelnen Immobilienkomplexes, die auf der Grundlage der Ergebnisse des Funktionierens der gebildeten Produktion bestimmt werden.

Sicherheitenwert - Wert zum Zwecke der Kreditsicherung.

Kosten für spezialisierte Einrichtungen - die Kosten von Gegenständen, die aufgrund ihrer spezifischen Eigenschaften nicht auf dem Markt verkauft werden können.

Kosten für Mietrechte Immobilienobjekt – eine einmalige Zahlung für das Recht zur Nutzung und Verfügung über das Objekt.

Der Preis einer Immobilie hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die sich wie folgt gruppieren lassen.

1. Objektive Faktoren bestimmen Durchschnittsniveau Preise für bestimmte Transaktionen von Immobilienunternehmen. Unter ihnen sollten wir hervorheben: makroökonomische, mit den allgemeinen Marktbedingungen verbundene (Steuern, Abgaben, Dynamik des Dollarkurses, Inflation, Arbeitslosigkeit, Höhe und Bedingungen der Löhne, Bedarf an Immobilien, Entwicklung der Außenwirtschaftstätigkeit) ; mikroökonomische, charakteristische objektive Parameter spezifischer Transaktionen.

2. Faktoren, die mit dem Phänomen des Massenbewusstseins und der psychologischen Natur verbunden sind (massive Werbung, Inflationserwartungen, Sympathie, Bewusstsein usw.).

3. Physische Faktoren: Lage – Entfernung vom Zentrum, Ausbaugrad der Infrastruktur und Verkehrsanbindung, architektonische und konstruktive Lösungen, Zustand der Immobilie, Verfügbarkeit Dienstprogramme, Umwelt- und seismische Faktoren.

4. Faktoren, die den Preis und die Verkaufsgeschwindigkeit beeinflussen: die Anzahl ähnlicher Angebote, ihr Zusammenhang mit der Nachfrage nach diesem bestimmten Immobilientyp in einem bestimmten Teil der Stadt; objektive Mängel des Objekts; Prestige der Region; ökologische Situation im Gebiet; Verkehrsanbindung und Infrastrukturentwicklung des Gebiets; soziale Homogenität zu Hause; die Art der Transaktion („Direkt- oder „Gegenverkauf““); rechtliche „Reinheit“ des Objekts.

Aus weltweiter Erfahrung ist bekannt, dass das Hauptkriterium jeder Operation ihre Rentabilität für beide Seiten ist. Allerdings legt jeder seine eigene Bedeutung in dieses Konzept. Zum einen steht das Geld an erster Stelle. Ein solcher Verkäufer kann lange auf seinen Kunden warten, ohne den Preis zu senken. Für andere ist es wichtig, so schnell wie möglich an kostenlose Mittel zu kommen. In diesem Fall steht die Schnelligkeit der Operation an erster Stelle und es gilt das Prinzip „Zeit ist Geld“. Der Dritte bevorzugt einen zuverlässigen Käufer, der die Einhaltung des Zahlungsplans garantieren kann. Es kommt vor, dass sich im Laufe der Verhandlungen auch die Prioritäten ändern. Durch die geschickte Abwägung objektiver Faktoren und ihrer eigenen Motive sind Käufer und Verkäufer in der Lage, ein für beide Seiten vorteilhaftes Geschäft abzuschließen, ohne von den Ergebnissen enttäuscht zu werden.

Basierend auf Daten Finanzberichte Ab dem 06.02.2014 berechnen wir den Wert des Nettovermögens auf der Grundlage des Marktwerts der darin dargestellten Immobilie Bilanz:

Vermögenswerte
Anlagevermögen
Gebäude, Räumlichkeiten	1 500 000
Land	3 500 000
Umlaufvermögen
Reserven
Forderungen	41 650 000
Geldmittel
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte

Abbrechnungsverbindlichkeiten	44 000 000

Der Wert des Nettovermögens des Unternehmens zum 30. Juni 2012.	650 000

5. Berechnung des Wertes eines 100 %-Anteils am genehmigten Kapital der LLC „“ zum 02.06.2014.

Der Marktwert von 100 % des genehmigten Kapitals ist der Wert des Nettovermögens des Unternehmens, basierend auf dem in der Bilanz ausgewiesenen Marktwert der Immobilie, also:

2.650.000 * 100 % = 2.650.000 Rubel.

6. Abgleich der Ergebnisse

Durch die Anwendung zweier Ansätze zur Marktwertermittlung wurden folgende Werte ermittelt

Kostenansatz (Nettovermögensmethode) – 2.650.000 Rubel.

Das Ertragswertverfahren (Discounted-Cashflow-Verfahren) wurde nicht angewendet.

Wie bereits erwähnt, berücksichtigt der Kostenansatz möglicherweise in der Zukunft eintretende Änderungen nicht, da er auf einer Bewertung des Marktwerts der Vermögenswerte und Schulden des Unternehmens basiert.

Der Marktwert eines Unternehmens wiederum basierte im Rahmen des Einkommensansatzes auf der Prognose von Einnahmen und Ausgaben für die beste und effizienteste Nutzung der Immobilie. Der Einkommensansatz basiert auf dem Erwartungsprinzip und besagt, dass der typische Investor oder Käufer ein Unternehmen in Erwartung zukünftiger Erträge kauft. Ein vernünftiger Investor wird für ein Objekt niemals mehr bezahlen als die Einnahmen, die ihm dieses Geschäft in Zukunft bringen wird. Mit dem Einkommensansatz können Sie die aktuellen Kosten des Anlegers mit den zukünftigen Einnahmen vergleichen und dabei Zeit- und Risikofaktoren berücksichtigen, die für die geplante Art der Aktivität spezifisch sind. Somit stimmt das mit dem Einkommensansatz erzielte Ergebnis besser mit den Investitionsinteressen auf dem Markt überein.

Der Wert des Marktwerts im Rahmen des Kostenansatzes spiegelt die Höhe der Kosten wider, die erforderlich sind, um eine exakte Kopie des bewerteten Unternehmens wiederherzustellen, das über eine große Anzahl materieller Vermögenswerte, repräsentiert durch Gebäude, Bauwerke und Ausrüstung, verfügt. Der Kostenansatz bestimmt in diesem Fall das garantierte Minimum für den Eigentümer des bewerteten Pakets und berücksichtigt die Investitionskomponente des Bewertungsobjekts nicht vollständig.

Tabelle Nr. 47

Abgleich der Ergebnisse

Bewertungsansatz	Ergebnis des Ansatzes, reiben.	Methodengewicht	Gewichtetes Ergebnis, reiben.
Kostengünstiger Ansatz	2 650 000		2 650 000
Einkommensansatz
Marktwert von 100 % der Anteile der Verwaltungsgesellschaft	2 650 000		2 650 000

7. Abschließendes Fazit

Unter Berücksichtigung des Vorstehenden beträgt der Marktwert 100 % des offiziell eingetragenen und vollständig eingezahlten genehmigten Kapitals der LLC „“ zum 2. Juni 2014

2.650.000 Rubel

(Zwei Millionen sechshundertfünfzigtausend) Rubel.

Direktor von Fon LLC

Gutachter I.I. Kayumov

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Einkommensansatz

Der Ertragswertansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts basiert auf der Berechnung der Höhe der erwarteten künftigen Erträge aus deren Nutzung. Ihre Bewertung ist für die Analyse notwendig Investitionsprojekte und Berechnung von Anteilen der Gemeinde, Privatpersonen, die in Kapitalbau oder -sanierung investieren, sowie in den Kauf und Verkauf eines Betriebsunternehmens. Es ist zu berücksichtigen, dass Geld unter Marktbedingungen nicht nur die Rolle eines Zahlungsmittels erfüllt, sondern auch selbst eine Ware ist und auf dem Markt zirkuliert. Die Kosten monetärer Ressourcen hängen nicht nur von der Größe ihres Angebots ab, sondern auch von den Bedingungen ihrer Bereitstellung und Rückgabe. Daher muss der Käufer einer Immobilie, der einen Gewinn aus der Nutzung erzielen möchte, seine Ausgaben für den Immobilienerwerb mit den geplanten Einnahmen vergleichen. Bei Kauf für 1.000.000 Rubel. Das Objekt kann in den nächsten 10 Jahren einen Gewinn von 100.000 Rubel erwirtschaften. pro Jahr, danach verliert es vollständig seinen Wert, nach 10 Jahren kann der Käufer sein Geld nur noch zurückgeben. Gleichzeitig würde er, nachdem er sie bei der Bank angelegt hatte, für die gleichen 10 Jahre Zinsen auf die Einlage erhalten.

Investitionen in Immobilien sind aufgrund vieler Faktoren zwangsläufig mit Risiken verbunden, darunter: verschiedene Länder, und innerhalb des Landes. Das Risiko hängt von der Stabilität der gesellschaftspolitischen und wirtschaftlichen Situation, der Wahrscheinlichkeit von Gesetzesänderungen, Naturkatastrophen, der Kriminalitätsrate der Wirtschaft usw. ab. Offensichtlich gilt: Je mehr Risiko ein Anleger bereit ist, seine Mittel auszusetzen, desto mehr Einkommen, das er aus seiner Investition erzielen möchte.

Der Erwerb von Immobilien zu Konsumzwecken, beispielsweise der Erwerb einer Wohnung zum Eigenheim, unterscheidet sich vom Anlagemotiv. In diesem Fall geht es nicht um die Erzielung von Einkommen, sondern um die Erlangung anderer persönlicher Vorteile. Eine Investition in Immobilien ist nicht immer eine einmalige Investition. Oftmals zieht sich dieser Prozess über die Zeit hin und verläuft ungleichmäßig. Aus der Sicht wichtig Finanzanalyse ist die Dauer des Einkommensstroms im Zeitverlauf. In der Anfangsphase getätigte Investitionen bringen keinen Gewinn, während bei der Bank angelegte Mittel Einnahmen in Form von Zinsen auf die Einlage bringen.

Folglich müssen die künftigen Erträge nicht nur die getätigten Investitionen kompensieren, sondern auch die Verluste, die dadurch entstehen, dass diese Investitionen über einen längeren Zeitraum hinweg nicht erwirtschaftet werden. Zinseszinsen, bei denen sich der Betrag, aus dem die Zinsen berechnet werden (die Basis), nicht ändert, werden als einfache Zinseszinsen bezeichnet. Die einfache Abgrenzung wird als dekursiv bezeichnet, wenn am Ende des Abrechnungszeitraums Zinsen anfallen. Eine andere Art der einfachen Zinsabgrenzung ist der Fall, wenn die Zinsen zu Beginn des Abrechnungszeitraums auflaufen und der endgültige Betrag der Schuldenrückzahlung als Abgrenzungsbasis herangezogen wird. Diese Methode wird als Antiseptikum bezeichnet.

Der Einkommensansatz ermöglicht eine direkte Einschätzung des Wertes eines Unternehmens in Abhängigkeit von den erwarteten zukünftigen Erträgen. Es bietet:

- Erstellung einer Prognose der erwarteten zukünftigen Einnahmen;
- Bewertung des Risikos, das mit der Erzielung von Einkommen verbunden ist;
- Bestimmung des Zeitpunkts des Einkommenseingangs.

Der Barwert, also der aktuelle Wert zukünftiger Erträge, dient als Anhaltspunkt dafür, wie viel ein potenzieller Investor bereit ist, für das zu bewertende Unternehmen zu zahlen.

Das Grundkonzept des Einkommensansatzes sind Nettoeinnahmen oder Netto-Cashflows, definiert als die Differenz zwischen Zu- und Abflüssen Geld hinter bestimmten Zeitraum Zeit. Bei der Berechnung dieses Indikators wird das folgende Berechnungsverfahren verwendet:

Nettogewinn + aufgelaufene Abschreibungen + Anstieg der langfristigen Schulden – Anstieg des Eigenkapitals Betriebskapital Kapitalinvestition – Kapitalinvestition – Abbau langfristiger Schulden = Mittelzufluss.

Bei der Bestimmung zukünftiger Cashflows sollte die erwartete zukünftige Lebensdauer des Unternehmens in zwei Zeiträume unterteilt werden. Für den ersten Zeitraum, üblicherweise Prognosezeitraum genannt, wird eine detaillierte jährliche Prognose der Geldeingänge erstellt. Am Ende des Prognosezeitraums muss das Unternehmen einen Gleichgewichtszustand erreichen, in dem die Wachstumsrate der Geldeingänge insgesamt stabil und vorhersehbar bleibt (Nachprognose- oder Restzeitraum).

Die Reduzierung zukünftiger Geldeingänge auf den aktuellen Wert erfolgt unter Verwendung eines Abzinsungssatzes. Aufgrund der mit zukünftigen Erträgen verbundenen Unsicherheit oder Risiken sollte der Abzinsungssatz höher sein als die risikofreie Rendite, d. h. er sollte eine Prämie für das Risiko einer Investition in das zu bewertende Unternehmen bieten Der Abzinsungssatz sollte die von den Anlegern geforderte Rendite unter Berücksichtigung des wahrgenommenen Risikos widerspiegeln.

Über den Prognosezeitraum wird jeder jährliche Cashflow separat diskontiert. Für die zweite Periode wird zunächst der sogenannte Endwert des Einkommensstroms zu Beginn ermittelt. Anschließend wird dieser auf den aktuellen Wert am Bewertungsstichtag reduziert.

Am häufigsten wird der Abzinsungssatz mithilfe des sogenannten Capital Asset Valuation Model (CAPM) berechnet, das die folgende Methodik zur Bestimmung des Abzinsungssatzes vorsieht:

Risikofreie Rendite + Median der Mitbewerber * Marktkapitalrisikoprämie + Unternehmensgrößenprämie + Unternehmensspezifische Risikoprämie + Versicherungsrisiko = Abzinsungssatz

Zum Beispiel:

Die Rendite eines risikofreien Wertpapiers beträgt 3,8 %

Marktprämie für Aktienanlagerisiko – 7,5 %

Der auf Basis von Börsendaten berechnete Medianwert vergleichbarer Unternehmen beträgt 0,76.

Wenn das Unternehmen als klein eingestuft wird, beträgt das Risiko einer Investition in ein kleines Unternehmen 5,3 %.

Das Risiko einer Investition in ein bestimmtes Unternehmen beträgt 4,5 %.

Versicherungsrisiko - 7 %.

Der Abzinsungssatz für die Kapitalvermögensbewertungsmethode betrug:

3,8 % + 0,76 * 7,5 % + 5,3 % + 4,5 % + 7 % = 26,3%.

Es gibt eine andere Methode zur Ermittlung des Abzinsungssatzes – die kumulative Bauweise.

Marktbezogener (vergleichender) Ansatz

Der Marktansatz zur Immobilienbewertung basiert auf der Analyse von Informationen über die Preise von Kauf- und Verkaufstransaktionen von Objekten, die dem zu bewertenden Objekt ähneln oder ihm in beliebigen Parametern ähnlich sind, und umfasst vier aufeinanderfolgende Phasen:

- Sammlung von Informationen;
- Analyse seiner Zuverlässigkeit und Anwendbarkeit;
- Schlussfolgerung zum Wert des zu bewertenden Objekts;
- Beurteilung der Genauigkeit des erzielten Ergebnisses.

Das Sammeln der notwendigen Hintergrundinformationen ist eine separate und mitunter schwierige Aufgabe für den Gutachter. Für einige Segmente des Immobilienmarktes sind solche Informationen offen und öffentlich zugänglich, für andere kann der Zugang dazu eingeschränkt sein, für andere gibt es solche Informationen möglicherweise überhaupt nicht oder ihr Umfang ist sehr unbedeutend.

Liegen dem Gutachter ausreichende Informationen vor, muss er deren Richtigkeit überprüfen. Tatsächlich verbergen die Parteien aus verschiedenen Gründen häufig den wahren Preis der Transaktion und versuchen, ihn zu unterschätzen oder in manchen Fällen zu überschätzen. Daher müssen die verwendeten Informationen die folgenden grundlegenden Kriterien erfüllen:

- die an der Transaktion beteiligten Parteien hatten ein ausreichendes Verständnis des jeweiligen Marktes;
- Die Parteien der Transaktion stehen in keiner anderen Beziehung zueinander, die sich auf den Preis der Transaktion auswirkt.
- Daten zum Transaktionspreis wurden von einer Person eingeholt, die kein Interesse an einer Verzerrung hat.

Bei der Anwendung des Marktansatzes sind nicht nur Informationen über Kauf- und Verkaufstransaktionen von Immobilien akzeptabel, sondern auch über andere damit verbundene Transaktionen – Sicherheitentransaktionen, Versicherungen, Einlagen in das genehmigte Kapital und andere. Beispielsweise schließen die Parteien beim Abschluss einer Transaktion zur Verpfändung einer Immobilie nicht aus, dass diese Immobilie auf dem Markt verkauft wird, um die Verpflichtung des Kreditnehmers zu erfüllen. Die Höhe des durch die Sicherheit der Immobilie besicherten Darlehens steht in direktem Zusammenhang mit deren Wert, da sie 60-70 % ihres Wertes beträgt. Auf dieser Grundlage kann der Gutachter, ohne direkte Informationen über den Wert eines Artikels in einer Kauf- und Verkaufstransaktion zu haben, diesen anhand von Informationen über andere Transaktionen vorhersagen. Das Hauptkriterium für die Auswahl der Informationen zur Bewertung einer Immobilie nach der Marktmethode ist die Vergleichbarkeit des Werts der zu bewertenden Immobilie mit den am Markt gehandelten Objekten. Die Erfüllung dieses Kriteriums ist jedoch eine notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung. Nur wenn das Hauptkriterium erfüllt ist, kommt eine vergleichbare Immobilie hinsichtlich der Erfüllung weiterer Kriterien in Betracht: Lage, Zeitpunkt des Verkaufs, Zustand.

Wenn das Hauptkriterium erfüllt ist, sind zusätzliche Kriterien wünschenswert, aber nicht erforderlich. Unterschiede in weiteren Kriterien (sowie andere Unterschiede) können häufig durch entsprechende Anpassungen ausgeglichen werden. Wenn es möglich ist, Daten zum Verkauf völlig identischer Objekte auszuwählen, kann man durch die Mittelung dieser Daten mit hinreichender Sicherheit auf den Wert des Objekts schließen. In der Realität ist es fast unmöglich, Statistiken über Transaktionen mit ähnlichen Objekten auszuwählen. Daher ist es notwendig, die Marktdaten zu den Verkäufen anzupassen, um die Unterschiede zwischen den verglichenen und den bewerteten Objekten widerzuspiegeln. Wertanpassungen vergleichbarer Immobilien werden sowohl in absoluten Geldwerten als auch in Prozent vom Wert ausgedrückt. Die wichtigste Möglichkeit, die quantitativen Werte von Anpassungen zu bestimmen, besteht darin, gepaarte Verkäufe zu analysieren – Verkäufe von zwei Objekten, die bis auf eines in jeder Hinsicht ähnlich sind. Aus der Analyse solcher Verkäufe kann der Gutachter einen diesem Parameter entsprechenden quantitativen Anpassungswert ermitteln.

Mit dem Marktansatz ist es daher erforderlich, die Parameter zu ermitteln, durch die sich das bewertete Objekt von vergleichbaren Objekten unterscheidet, und die diesen Unterschieden entsprechenden Wertanpassungen vergleichbarer Objekte zu berechnen.

Bei der Bewertung bestimmter Arten von Standardobjekten ist es möglich, integrale Anpassungen zu verwenden, die alle zahlreichen Unterschiede zu einem vergleichbaren Objekt berücksichtigen. In diesem Fall ist es erforderlich, den Integralwert der Differenz zwischen dem bewerteten Objekt und dem vergleichbaren Objekt zu begründen und zu berechnen. Außer objektive Merkmale Immobilien – Lage, Qualität, Alter, Verkaufsbedingungen – es muss berücksichtigt werden, dass vergleichbare Objekte bereits vor längerer Zeit verkauft wurden. Im vergangenen Zeitraum könnte sich die Marktsituation verändert haben und eine entsprechende Preisänderung nach sich gezogen haben, was bei der Berechnung der Anpassungen ebenfalls berücksichtigt werden sollte.

Es ist auch notwendig, die Inflationsdynamik, Änderungen in der Gesetzgebung, die Entwicklung der Infrastruktur und andere Faktoren zu berücksichtigen, die Wertänderungen im Laufe der Zeit beeinflussen. Dazu ist neben der Analyse rein wirtschaftlicher Faktoren die Berücksichtigung der im Generalplan verankerten langfristigen Entwicklung des jeweiligen Gebietes in detaillierten Planungs- und Entwicklungsprojekten etc. erforderlich. Vorschriften, was die Politik der Regierungsbehörden zur Entwicklung des betreffenden Territoriums widerspiegelt. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Preisveränderung im Laufe der Zeit so erheblich sein kann, dass der Zeitfaktor nicht durch Anpassungen berücksichtigt werden kann und daher die verfügbaren Informationen nicht genutzt werden können.

Kostengünstiger Ansatz

Der Kostenansatz (der Kostenansatz zur Bewertung) basiert auf der Annahme, dass die Kosten für den Bau einer Immobilie zusammen mit den Kosten für den Erwerb des Grundstücks und dessen Vorbereitung für den Bau einen akzeptablen Anhaltspunkt für die Bestimmung des Wertes einer Immobilie darstellen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Kosten für die Erstellung einer Immobilie nicht ihrem Marktwert entsprechen. Daher ist der Anwendungsbereich des Kostenansatzes recht eng und wird verwendet, wenn:

- Immobilienbewertung auf Märkten, die durch einen Mangel an ausreichenden Informationen zur Anwendung des Markt- oder Einkommensansatzes gekennzeichnet sind;
- Bewertung von Spezialgebäuden (Schulen, Krankenhäuser, Bahnhöfe, technische Infrastruktur usw.), die in der Regel nicht in der Lage sind, Einnahmen zu erwirtschaften, und über deren Verkäufe keine Informationen vorliegen;
- bei der Versicherung von Immobilien, wenn die Versicherungssumme, die Versicherungsprämie und die Versicherungsentschädigung auf der Grundlage der Kosten des Versicherten bestimmt werden;
- bei der Berechnung der gesetzlich festgelegten Steuern und Gebühren;
- bei der Neubewertung des Anlagevermögens und in einigen anderen Fällen.

Die Immobilienbewertung nach dem Kostenverfahren erfolgt in Etappen:

1. Berechnung des Marktwertes des Rechts an dem Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet.
2. Berechnung der Kosten für den Bau (Restaurierung oder Ersatz) einer Immobilie.
3. Bestimmung des Grades der durch Abnutzung bedingten Nutzungsminderung einer Immobilie:
- a) physisch (das Ergebnis der Alterung des Objekts, der Einfluss natürlicher und klimatischer Faktoren, die Art des Betriebs des Objekts);
- b) funktional (das Ergebnis der Nichtübereinstimmung einer architektonischen, konstruktiven und gestalterischen Lösung mit modernen Marktstandards (Marktnachfrage);
- c) wirtschaftlich (extern) (das Ergebnis eines negativen Einflusses Außenumgebung(Umgebung) des Objekts).
4. Berechnung des Restwerts von Verbesserungen an einem Objekt durch Abzug der Kosten seiner Wiederherstellung (Ersatz) von den Kosten, d.h. alle Arten von Verschleiß. Wenn in den Berechnungen die Wiederbeschaffungskosten verwendet werden, wird der funktionale Verschleiß nicht berücksichtigt, da die Wiederbeschaffungskosten moderne Anforderungen und Marktstandards berücksichtigen.

Bestimmung des Marktwerts von Immobilien durch Summierung des Restwerts der Verbesserungen und des Marktwerts Grundstück. Es gibt fünf Hauptmethoden zur Ermittlung des Marktwerts von Immobilien:

1. Bei der Kapitalisierungsmethode wird davon ausgegangen, dass der Wert einer Immobilie dem Geldbetrag entspricht, mit dem der Eigentümer der Immobilie bei einer alternativen Methode eine ähnliche Rendite auf das investierte Kapital erhalten würde.
2. Die Methode des Marktvergleichs besteht darin, den Marktwert eines Grundstücks zu ermitteln, indem der Psi der Verkäufe vergleichbarer Grundstücke als Marktwert des bewerteten Grundstücks berücksichtigt wird. Der Marktwert spiegelt die Ergebnisse der Interaktion zwischen Verkäufern und Käufern auf dem freien Markt wider, vorausgesetzt, dass beide Parteien vollständig informiert sind und den Wunsch und die Fähigkeit haben, die Transaktion abzuschließen.
3. Entwicklungsmethode (Entwicklungsmethode) – wird in geringerem Umfang zur Bewertung unbebauter Grundstücke verwendet – zur Bewertung von Immobilienobjekten, die aus Grundstücken und deren Verbesserungen bestehen. Diese Methode ist anwendbar, wenn der Wert der zu bewertenden Immobilie, bestehend aus Verbesserungen und Grundstücken, vollständig im Grundstück enthalten ist.
4. Die Residualmethode für ein Grundstück ist aus praktischer Sicht eine wichtige Methode und ähnelt der Methode der Kapitalisierung der Grundstücksrente. Bei der Nutzung wird der Verkehrswert des Grundstücks unter der Annahme ermittelt, dass die Immobilie möglichst effizient genutzt wird, was eine unabdingbare Voraussetzung für die Ermittlung des Verkehrswerts ist.

Der Kostenansatz basiert auf der Analyse und Umstrukturierung der Unternehmensbilanz. Bei diesem Ansatz wird der Nettowert der Vermögenswerte eines Unternehmens summiert und anschließend seine Verbindlichkeiten von diesem Betrag abgezogen.

Das Ergebnis zeigt den geschätzten Wert des Eigenkapitals. Der Buchwert der Vermögenswerte, basierend auf der vorgelegten Bilanz, spiegelt jedoch nicht deren Marktwert wider. Dementsprechend muss es geändert werden, indem eine vorläufige Beurteilung des angemessenen Marktwerts jedes einzelnen Vermögenswerts vorgenommen und ermittelt wird, inwieweit der Buchwert der Verbindlichkeiten ihrem Marktwert entspricht.

Zur Sanierung der Bilanz wird das Unternehmen analysiert und das Anlage- und Umlaufvermögen bewertet. Zur Bewertung von Gebäuden, Geräten und Bauwerken werden Ausrüstungsexperten und Schätzer eingeladen. Was das Umlaufvermögen betrifft ( produktive Reserven, Forderungen, Endprodukte usw.), dann erfolgt ihre Analyse auf der Grundlage der Unterlagen des Unternehmens und der Konsultationen mit seinen Spezialisten.

Die Bewertung von Gebäuden (Bauwerken) erfolgt sowohl zu den Kosten der Reproduktion als auch zu den Kosten der Wiederbeschaffung.

Unter Vollständige Kosten Unter Reproduktion versteht man die Kosten für den Bau einer exakten Kopie der zu bewertenden Immobilie zu aktuellen Preisen unter Verwendung der gleichen Materialien, Standards, des gleichen Designs und der gleichen Arbeitsqualität, die alle Mängel und funktionellen Verschleiß aufweist.

Die gesamten Wiederbeschaffungskosten sind die Kosten für den Bau einer Immobilie zu aktuellen Preisen, die den gleichen Nutzen wie die zu bewertende Immobilie hat, jedoch unter Verwendung neuer Materialien in Übereinstimmung mit den aktuellen Standards, Design und Layout.

Die Ermittlung der Baukosten umfasst eine Bewertung der direkten und indirekten Kosten sowie der Geschäftseinnahmen. Die geschätzten Baukosten sollten die Erstellung von Arbeitsunterlagen und -zeichnungen, die Zuteilung eines Grundstücks, die Entwicklung und Genehmigung technischer Spezifikationen für die technische Unterstützung, die Erstellung eines Baupasses und eines technischen Berichts (Gutachtens) sowie die technische und geologische Untersuchung des Standorts und der Netzwerke umfassen , Entwicklung, Genehmigung und Genehmigung einer Machbarkeitsstudie, schließlich der eigentliche Aufbau eines neuen Unternehmens. Unter unternehmerischem Einkommen versteht man den Betrag, den der Investor unter Berücksichtigung des Rentabilitätsrisikos vergleichbarer Objekte über die Kosten für die Umsetzung des Projekts hinaus zu erhalten plant.

Da in den meisten Fällen ein vor dem Bewertungsstichtag errichtetes Objekt bewertet wird, wird die gesamte Wertminderung von den Baukosten abgezogen.

Die Bewertung der installierten Maschinen und Geräte erfolgt auf der Grundlage der Ergebnisse des Verkaufs ähnlicher Gebrauchtgeräte auf dem Sekundärmarkt. Dabei wird nicht nur der Grad der physischen Abnutzung des Verkaufsgegenstandes berücksichtigt, sondern auch die funktionale und technische Überalterung.

Neben den wichtigsten technologischen Geräten, Übertragungsgeräten, Fahrzeugen, Computergeräten usw Messgeräte, d.h. solche Arten von Maschinen, die zwar selbst nicht direkt am Produktionsprozess beteiligt sind, diesem aber dienen. Zu installierende Geräte werden nicht neu bewertet und zum Buchwert in die Vermögenswerte einbezogen.

Auch immaterielle Vermögenswerte unterliegen der Bewertung: das Recht auf Warenzeichen, Urheberrechte, Management-Know-how, erworbene Lizenzen, Marktforschung usw.

Langfristig finanzielle Investitionen, einschließlich Vermögenswerte anderer Firmen, Banken und Unternehmen, werden nach Möglichkeit zu Marktpreisen bewertet. Wenn dies nicht möglich ist – zum geringen Preis.

Kurzfristige Schulden werden nicht angepasst, da in naher Zukunft Zahlungen darauf erforderlich sind. Auch Abrechnungen mit Gläubigern, der Sozialversicherung, Abrechnungen mit dem Haushalt und außerbudgetären Mitteln unterliegen keiner Anpassung.

Nach entsprechenden Anpassungen der Bilanz des Unternehmens zum Bewertungsstichtag und Abzug der Verbindlichkeiten vom Gesamtnettovermögen wird der Wert des Unternehmens anhand des Kostenansatzes ermittelt.

Benchmarking-Ansatz.

Benchmarking ist eine Methode zur Bewertung von Unternehmen geschlossener Typ, das Informationen über Aktientransaktionen übereinstimmender öffentlicher Unternehmen verwendet.

Diese Methode basiert auf vergleichender Ansatz, bestimmt den Wert eines Unternehmens auf der Grundlage seines Vergleichs mit ähnlichen Unternehmen, deren Aktien öffentlich gehandelt werden Finanzmärkte oder Unternehmen, die kürzlich bereits gekauft oder verkauft wurden (Methode der Transaktionsanalyse).

Basierend auf dem Kriterium der Vergleichbarkeit wird eine geeignete Stichprobe eines Vergleichsunternehmens ausgewählt. Ideale Peer-Unternehmen sind solche, die in der gleichen Branche wie das zu bewertende Unternehmen tätig sind, ähnliche Geschäftsaktivitäten betreiben, über eine vergleichbare Produktpalette verfügen und eine ähnliche Größe haben. Typischerweise sind mindestens 6 bis 8 Vergleichsunternehmen erforderlich, um eine angemessene Stichprobe zusammenzustellen.

Für jedes Unternehmen, das als Abbild eines ähnlichen Unternehmens dient, werden mehrere Kostenindikatoren bzw. Preismultiplikatoren (Koeffizienten) berechnet, beispielsweise das Verhältnis „Unternehmenspreis zu Umsatz“, „Unternehmenspreis zu …“. Cashflow„, „Unternehmenspreis zu Nettoinventarwert“. Nachdem diese Indikatoren für jedes Vergleichsunternehmen auf der Grundlage einer Analyse von Risiken und Finanzmerkmalen berechnet wurden, wird ein geeigneter Multiplikator (Verhältnis) ausgewählt und auf die relevanten Finanzinformationen des Unternehmens angewendet geschätzt werden.

Als Ergebnis der Anwendung von Multiplikatoren auf Finanzkennzahlen des zu bewertenden Unternehmens erscheint eine vorläufige Einschätzung des tatsächlichen Marktwerts des Unternehmens. Abhängig vom Bewertungsumfeld kann diese Schätzung auf der Grundlage anderer Faktoren angepasst werden, wie z. B. einem Kontrollzinsabschlag, einem Linienrisikofaktor oder einer schlechten Wettbewerbsfähigkeit.

Um den angemessenen Marktwert eines Unternehmens zu ermitteln, werden in der Regel alle drei Bewertungsansätze verwendet. Gemäß jedem Ansatz werden vorläufige Werte des Unternehmenswertes ermittelt.

Um den endgültigen Wert zu ermitteln, werden Unternehmen im Einzelfall bewertet.

Feste Schätzungen, die sich aus der Nutzung ergeben unterschiedliche Ansätze, werden sich in der Größe voneinander unterscheiden. In den meisten Fällen ermitteln Gutachter den Wert eines Unternehmens in Form einer Intervallbewertung, also im Bereich von minimal bis Maximale Bewertungen mit unterschiedlichen Ansätzen gewonnen werden.

Das dokumentierte Ergebnis einer Unternehmensbewertung ist das Bewertungsgutachten. Der Bericht muss das Datum der Bewertung des Objekts, die verwendeten Bewertungsansätze, die Ziele und Zielsetzungen der Objektbewertung sowie weitere Informationen enthalten, die für eine vollständige und eindeutige Interpretation der Ergebnisse der Bewertungsobjekte erforderlich sind spiegelt sich im Bericht wider.

Abgleich der Ergebnisse

Der letzte Schritt der Bewertung ist die Harmonisierung der mit verschiedenen Methoden erzielten Ergebnisse im Rahmen der verwendeten Ansätze. Der Zweck einer solchen Genehmigung besteht darin, die endgültigen Gesamtkosten zu ermitteln.

Die drei Bewertungsansätze sind unabhängig voneinander, basieren jedoch jeweils auf dem gleichen Prinzip Wirtschaftsprinzipien. In einem idealen (offenen und wettbewerbsorientierten) Markt sollten alle drei Ansätze den gleichen Wert erzielen. Allerdings sind die meisten Märkte unvollkommen; Angebot und Nachfrage sind nicht im Gleichgewicht. Potenzielle Nutzer könnten falsch informiert sein und Hersteller könnten unwirksam sein. Aus diesen und anderen Gründen können sich aus den Ansätzen unterschiedliche Wertindikatoren ergeben, die der Gutachter im Rahmen des Genehmigungsverfahrens miteinander vergleicht.

Gemäss den Bundesbewertungsstandards (BFS Nr. 1) müssen die vom Gutachter gewählte Abgleichmethode sowie alle Beurteilungen, Annahmen und Informationen, die der Gutachter beim Abgleich der Ergebnisse verwendet, begründet werden.

Als günstigste Möglichkeit zur Durchführung des Verfahrens zur Abstimmung der erzielten Ergebnisse zur Ermittlung des Endwerts der Kosten gilt die gewichtete Mittelung. Der Gutachter wägt ab, inwieweit dieser oder jener Ansatz dem Zweck der Bewertung des betreffenden Objekts entspricht, ob die durchgeführten Berechnungen durch Marktdaten gestützt werden, ob sie ihnen widersprechen, und verlässt sich bei der endgültigen Schlussfolgerung eher auf den Wert Indikator, der auf der Grundlage des idealsten aller Ansatzpunkte ermittelt wird.

Mit anderen Worten: Um sich auf ein Wägeverfahren zu einigen, muss der Gutachter die Wahl der verwendeten Gewichte begründen.

Um das spezifische Gewicht für jedes Ergebnis jedes Ansatzes zu bestimmen, ist es notwendig, quantitative und durchzuführen qualitative Analyse unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren:

- Der Zweck der Bewertung und die beabsichtigte Verwendung ihrer Ergebnisse.
- Festgelegte Art der Kosten.
- Art der Eigentumsrechte.
- Quantität und Qualität der in den Berechnungen verwendeten Daten.
- Grad der Kontrolle über den betreffenden Eigentumsanteil.
- Der Liquiditätsgrad der zu bewertenden Immobilie.

Der Gutachter bestimmt die relative Bedeutung, Anwendbarkeit und Gültigkeit jedes Wertindikators anhand von Kriterien wie Angemessenheit, Qualität der Informationen, Genauigkeit der Schätzung und Quantität der Beweise.

Vergleichskoeffizient – der genaueste Wert bei der Bewertung einer Wohnung beträgt 80 % von 100 %

Kostenkoeffizient – Durchschnitt mit Zuverlässigkeit der Wohnungsbewertung, beträgt 50 % von 100 %

Die Einkommensquote ist weniger zuverlässig, weil Dieser Ansatz wird praktisch nicht verwendet, er macht 30 % von 100 % aus

Wohnungspreis = (Einkommensansatz + Vergleichs- + Kostenansatz)/3